Baufinanzierungsrechner
Berechnen Sie Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung und die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung Ihres Annuitätendarlehens: voreingestellt mit den Marktzinsen von 2026, transparent und ohne Anmeldung.
Kostenlose Erstberatung anfragenAnnahmen: konstanter Zins nach der Zinsbindung, keine Sondertilgungen. Kaufnebenkosten werden nicht mitfinanziert: siehe Kaufnebenkosten-Rechner. Illustrative Beispielrechnung: die tatsächlichen Konditionen hängen von Objekt, Profil und Bank ab. Keine Finanz- oder Steuerberatung.
So funktioniert dieser Rechner
Deutsche Immobilienfinanzierung läuft fast immer über das Annuitätendarlehen: Sie zahlen eine konstante Monatsrate aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil schrumpft und der Tilgungsanteil wächst. Der Rechner zeigt beide Anteile für den ersten Monat und die Restschuld zum Ende der Zinsbindung.
Die meisten Darlehen haben 10 Jahre Zinsbindung (Sollzinsbindung). Zum Ablauf refinanzieren Sie die Restschuld (Anschlussfinanzierung), verlängern bei Ihrer Bank oder tilgen sie. Wichtig: Nach § 489 BGB können Sie jedes Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen, unabhängig vom Vertrag.
Zwei Hebel entscheiden: Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit drastisch (bei Zinsen von 2026 grob: 2 % Tilgung rund 35 Jahre, 3 % rund 25 Jahre). Und die Kaufnebenkosten werden von deutschen Banken nicht mitfinanziert: sie kommen zusätzlich zum Eigenanteil aus Ihrem Eigenkapital.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell (2026)?
Zehnjährige Zinsbindungen lagen Mitte 2026 bei etwa 3,6 bis 3,9 % für Standardprofile. Der individuelle Zins hängt vom Beleihungsauslauf, Einkommen und Aufenthaltsstatus ab; ohne Wohnsitz in Deutschland zahlt man einen Aufschlag.
Wie viel Hauskredit bekomme ich bei meinem Einkommen?
Faustregel der Banken: Die Rate sollte rund 40 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Bei €4.000 netto sind das etwa €1.600 Rate, was bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung grob €330.000 Darlehen entspricht. Dazu kommt das Eigenkapital für Nebenkosten und Eigenanteil.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Sie refinanzieren die Restschuld zum dann aktuellen Zins (Anschlussfinanzierung), verlängern bei Ihrer Bank oder zahlen sie zurück. Nach § 489 BGB ist die Kündigung 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist immer kostenfrei möglich, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Warum verkürzt eine höhere Tilgung die Laufzeit so stark?
Weil jede zusätzliche Tilgung die Restschuld senkt und damit alle künftigen Zinszahlungen reduziert: ein Zinseszinseffekt zu Ihren Gunsten. Der Sprung von 2 % auf 3 % anfängliche Tilgung spart bei heutigen Zinsen rund ein Jahrzehnt Laufzeit.