Vorfälligkeitsentschädigung
Entschädigung bei vorzeitiger Kreditrückzahlung. Die Entschädigung, die eine Bank für die vorzeitige Rückzahlung eines Festzinsdarlehens verlangt. Sie kann fünfstellig ausfallen: doch § 489 BGB gewährt 10 Jahre nach Vollauszahlung ein kostenloses Kündigungsrecht mit 6 Monaten Frist.
Die Entschädigung ersetzt der Bank die entgangene Zinsmarge und schrumpft bei steigenden Zinsen (liegt der Marktzins über Ihrem Vertragszins, kann sie ganz entfallen). Ein Verkauf innerhalb der Zinsbindung löst sie in der Regel aus; die Mitnahme des Darlehens auf ein neues Objekt (Objekttausch) kann sie vermeiden.
Planen Sie die Finanzierung um das 10-Jahres-Kündigungsrecht herum: Es deckt sich mit der steuerfreien Spekulationsfrist und macht Jahr 10+ zum natürlichen Fenster für Verkauf oder Umschuldung ohne Entschädigung.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Bank berechnet ihren Zinsschaden in der Regel nach der Aktiv-Passiv-Methode: Sie stellt die entgangenen Darlehenszinsen der fiktiven Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen gleicher Laufzeit gegenüber, abzüglich ersparter Verwaltungs- und Risikokosten. Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte müssen schadensmindernd berücksichtigt werden. Die Abrechnung muss für Sie nachvollziehbar sein; eine Prüfung lohnt fast immer.
Je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung und je größer der Abstand zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Marktzins, desto teurer wird es. Sind die Marktzinsen seit Abschluss gestiegen, kann die Entschädigung auf null fallen.
Vermeiden oder senken: die wichtigsten Hebel
Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung kündigen Sie nach § 489 BGB mit 6 Monaten Frist immer kostenfrei. Beim Verkauf mit Anschlusskauf kann ein Pfandtausch (Objekttausch) das Darlehen auf die neue Immobilie mitnehmen und die Entschädigung ganz vermeiden. Und schon beim Abschluss gilt: Großzügige Sondertilgungsrechte vereinbaren, sie senken jede spätere Entschädigung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Von null bis fünfstellig: Sie hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Differenz zwischen Vertrags- und Marktzins ab. Bei gestiegenen Zinsen kann sie ganz entfallen, bei früh gekündigten Niedrigzinsdarlehen wird sie teuer.
Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Nach wirksamer Kündigung gemäß § 489 BGB (10 Jahre nach Vollauszahlung, 6 Monate Frist), bei variabel verzinsten Darlehen (3 Monate Kündigungsfrist) und wenn die Bank den Schaden nicht ordnungsgemäß berechnet oder Pflichtangaben im Vertrag fehlerhaft sind.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen?
Differenziert: Bei Umschuldung mit fortgesetzter Vermietung zählt sie zu den Werbungskosten. Beim Verkauf gilt sie als Veräußerungskosten und wirkt nur innerhalb der Spekulationsfrist gewinnmindernd.
Lohnt es sich, die Berechnung prüfen zu lassen?
Fast immer. Banken müssen Sondertilgungsrechte und ersparte Kosten schadensmindernd ansetzen; Verbraucherzentralen und spezialisierte Anwälte finden regelmäßig überhöhte Abrechnungen.