Ferienwohnung in Essen: was erlaubt ist
Zweckentfremdung, Genehmigung und Steuer bei Kurzzeitvermietung in Essen. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Ferienwohnung vermieten in Essen: das Wichtigste
Kurzzeitvermietung ist keine Frage des Wollens, sondern der Genehmigung. Die meisten Großstädte haben Zweckentfremdungssatzungen, nach denen Wohnraum nicht ohne Erlaubnis dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden darf. Die Regelungen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt erheblich, und Verstöße werden mit empfindlichen Bußgeldern belegt. Vor jedem Kauf mit dieser Absicht gehört die aktuelle Satzung von Essen geprüft, nicht die Zusage eines Verkäufers.
Wirtschaftlich steht dem Aufwand ein Aufschlag gegenüber. Die Dauervermietung bringt in Essen 9,91 € pro m² kalt, bei 70 m² also 8.324 € im Jahr bei 4,3 % Bruttorendite. Eine Ferienwohnung muss diesen Betrag erst einmal übertreffen, und zwar nach Reinigung, Plattformgebühren, Leerstandstagen und einem Verwaltungsaufwand, der eher dem eines Kleinbetriebs gleicht als dem einer Kapitalanlage.
Steuerlich kippt das Modell schnell aus der reinen Vermögensverwaltung in die Gewerblichkeit, etwa wenn hotelartige Zusatzleistungen hinzukommen. Dann fällt Gewerbesteuer an, und die Zehnjahresfrist des § 23 EStG steht nicht mehr zur Verfügung.
Der Markt in Essen in Zahlen
Essen (Nordrhein-Westfalen) hat 596.710 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.780 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.430 € bis 5.550 € pro m²), Neubau bei rund 5.060 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 9,91 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,3 % ergibt.
Preisentwicklung: +6,6 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 12.825 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 3 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Essen kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Rüttenscheid, Werden und Kettwig, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Katernberg: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Rüttenscheid: 2.940 € bis 5.920 € pro m², im Mittel rund 59 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 101 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bredeney: 3.690 € bis 3.720 € pro m², im Mittel rund 34 % über dem Stadtmittel.
Kettwig: 2.320 € bis 5.310 € pro m², im Mittel rund 38 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 129 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Werden: rund 3.890 € pro m², rund 40 % über dem Stadtmittel.
Altendorf: 1.680 € bis 3.650 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 117 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Katernberg: 2.070 € bis 2.320 € pro m², im Mittel rund 21 % unter dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Essen
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Essen ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Essen, Amt für Statistik, 31.12.2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen, Schätzung vom 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Essen, Angebotskaltmieten, Stand Ende April 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung Wohnungen Essen, 1 Jahr +6,6 % Stand 07/2026.
Leerstand: BNP Paribas Real Estate City Report Wohnungsmarkt Essen.
Häufige Fragen
Darf ich in Essen eine Ferienwohnung vermieten?
Das regelt die Zweckentfremdungssatzung der Stadt, und sie unterscheidet sich von Kommune zu Kommune. Ohne Genehmigung drohen Bußgelder. Die aktuelle Satzung gehört vor dem Kauf geprüft.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung gegenüber Dauervermietung?
Die Dauervermietung bringt in Essen 8.324 € Jahreskaltmiete bei 70 m². Die Ferienwohnung muss das nach Reinigung, Plattformgebühren und Leerstand übertreffen, bei deutlich höherem Aufwand.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Essen?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Essen realistisch?
Brutto im Mittel 4,3 %, in renditeorientierten Lagen wie Katernberg höher, in Spitzenlagen wie Rüttenscheid niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Essen steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Essen zu 194.320 € sind das 38.864 € Anzahlung plus 16.517 € Nebenkosten.