Denkmal-AfA in Essen: 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren
Wie § 7i EStG funktioniert und was er bei Essener Preisen bedeutet. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Denkmal-AfA in Essen: das Wichtigste
Die Denkmal-AfA ist das steuerlich stärkste Instrument im deutschen Immobilienbestand. Nach § 7i EStG werden die begünstigten Sanierungskosten in den ersten acht Jahren mit je 9 % und in den folgenden vier Jahren mit je 7 % abgeschrieben, zusammen also 100 % in zwölf Jahren. Bei Eigennutzung greift § 10f EStG mit 9 % über zehn Jahre, also 90 %, als Sonderausgaben.
Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage: begünstigt sind ausschließlich die Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis. Der Erwerb teilt sich in drei Teile, die getrennt behandelt werden: die begünstigten Baumaßnahmen nach § 7i, die Altbausubstanz nach § 7 Abs. 4 oder 5 mit 2 bis 2,5 %, und der Grund und Boden, der überhaupt nicht abgeschrieben wird.
Zur Größenordnung in Essen: liegt der Kaufpreis einer 70-m²-Wohnung bei 194.320 € und entfallen davon 40 % auf die Sanierung, sind das 77.728 €, die über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren entspricht das 6.996 € jährlich, gegenüber 3.109 € bei einer regulären Bestandswohnung mit 2 % und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 %.
Ohne Papier kein Abzug: erforderlich ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, bei § 7h die der Gemeinde für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet. Sie muss die Maßnahmen als denkmalgerecht bestätigen, und sie wird vor Baubeginn abgestimmt, nicht nachträglich.
Der Markt in Essen in Zahlen
Essen (Nordrhein-Westfalen) hat 596.710 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.780 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.430 € bis 5.550 € pro m²), Neubau bei rund 5.060 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 9,91 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,3 % ergibt.
Preisentwicklung: +6,6 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 12.825 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 3 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Essen kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Rüttenscheid, Werden und Kettwig, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Katernberg: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Rüttenscheid: 2.940 € bis 5.920 € pro m², im Mittel rund 59 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 101 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bredeney: 3.690 € bis 3.720 € pro m², im Mittel rund 34 % über dem Stadtmittel.
Kettwig: 2.320 € bis 5.310 € pro m², im Mittel rund 38 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 129 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Werden: rund 3.890 € pro m², rund 40 % über dem Stadtmittel.
Altendorf: 1.680 € bis 3.650 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 117 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Katernberg: 2.070 € bis 2.320 € pro m², im Mittel rund 21 % unter dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Essen
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Essen ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Essen, Amt für Statistik, 31.12.2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen, Schätzung vom 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Essen, Angebotskaltmieten, Stand Ende April 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung Wohnungen Essen, 1 Jahr +6,6 % Stand 07/2026.
Leerstand: BNP Paribas Real Estate City Report Wohnungsmarkt Essen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Bei Vermietung acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 %, zusammen 100 % der begünstigten Sanierungskosten in zwölf Jahren, § 7i EStG. Bei Eigennutzung 9 % über zehn Jahre, also 90 %, § 10f EStG.
Wird der ganze Kaufpreis abgeschrieben?
Nein. Begünstigt sind nur die Sanierungskosten. Die Altbausubstanz läuft mit 2 bis 2,5 % über die reguläre AfA, der Grund und Boden gar nicht.
Was brauche ich für die Denkmal-AfA?
Eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die denkmalgerechte Durchführung der Maßnahmen, abgestimmt vor Baubeginn. Bei § 7h stellt sie die Gemeinde für das Sanierungsgebiet aus.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Essen?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Essen realistisch?
Brutto im Mittel 4,3 %, in renditeorientierten Lagen wie Katernberg höher, in Spitzenlagen wie Rüttenscheid niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Essen steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Essen zu 194.320 € sind das 38.864 € Anzahlung plus 16.517 € Nebenkosten.