Grunderwerbsteuer in Düsseldorf: 6,5 % in Nordrhein-Westfalen
Der Landessatz, der Betrag auf den örtlichen Kaufpreis und was die Steuer auslöst. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Grunderwerbsteuer in Düsseldorf: das Wichtigste
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, und die Spanne ist erheblich: von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. In Nordrhein-Westfalen gilt 6,5 %. Auf die 70-m²-Referenzwohnung in Düsseldorf zu 310.450 € sind das 20.179 €.
Ausgelöst wird die Steuer nicht durch den Grundbucheintrag, sondern durch das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, also durch den beurkundeten Kaufvertrag nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Das Grundbuchamt trägt den Eigentumswechsel erst ein, wenn das Finanzamt die Zahlung mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt hat. Bezahlt wird aus Eigenkapital, mitfinanziert wird die Steuer regelmäßig nicht.
Echtes bewegliches Inventar, etwa eine Einbauküche, kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegt der Grunderwerbsteuer nicht. Der Ansatz muss allerdings dem tatsächlichen Wert entsprechen. Bei vermieteten Objekten ist die gezahlte Steuer nicht verloren, sondern erhöht als Anschaffungsnebenkosten die Bemessungsgrundlage der AfA.
Der Markt in Düsseldorf in Zahlen
Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen) hat 659.312 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.440 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.610 € bis 8.870 € pro m²), Neubau bei rund 6.800 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 15,41 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,5 % ergibt.
Preisentwicklung: +1,3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 4.036 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 1,59 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Düsseldorf kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Oberkassel, Pempelfort und Flingern, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Garath und Benrath: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Oberkassel: 6.650 € bis 7.040 € pro m², im Mittel rund 54 % über dem Stadtmittel.
Pempelfort: 5.260 € bis 7.670 € pro m², im Mittel rund 46 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 46 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Flingern (Nord/Süd): 5.560 € bis 5.610 € pro m², im Mittel rund 26 % über dem Stadtmittel.
Bilk: 4.550 € bis 5.530 € pro m², im Mittel rund 14 % über dem Stadtmittel.
Benrath: 4.150 € bis 4.220 € pro m², im Mittel rund 6 % unter dem Stadtmittel.
Garath: 3.560 € bis 4.260 € pro m², im Mittel rund 12 % unter dem Stadtmittel.
Steuern und Kaufnebenkosten in Düsseldorf
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
Düsseldorf ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Landeshauptstadt Düsseldorf, Stand 31.12.2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Angebotspreise für Wohnungen, Stand 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Düsseldorf, März 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung, Stand 01.07.2026.
Leerstand: marktaktiver Leerstand 1,59 %, zitiert in Pressemitteilung Mieterverein Düsseldorf e.V. / Bündnis 'Wir wollen wohnen!', 28.08.2025.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Düsseldorf?
6,5 %, denn maßgeblich ist das Bundesland, hier Nordrhein-Westfalen. Auf einen Kaufpreis von 310.450 € entfallen damit 20.179 €.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Kurz nach der Beurkundung. Das Finanzamt setzt sie fest, und das Grundbuchamt trägt den Eigentumswechsel erst nach der Unbedenklichkeitsbescheinigung ein.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Echtes bewegliches Inventar kann im Vertrag separat und werthaltig ausgewiesen werden und bleibt unbesteuert. Darüber hinaus ist der beurkundete Kaufpreis die Bemessungsgrundlage.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Düsseldorf?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Düsseldorf realistisch?
Brutto im Mittel 3,5 %, in renditeorientierten Lagen wie Garath und Benrath höher, in Spitzenlagen wie Oberkassel niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Düsseldorf steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Düsseldorf zu 310.450 € sind das 62.090 € Anzahlung plus 26.388 € Nebenkosten.