Ehegattenschaukel: Wann lohnt sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie an den Ehepartner?

Was die Ehegattenschaukel ist

Bei der Ehegattenschaukel verkauft ein Ehegatte eine vermietete Immobilie mit notariellem Kaufvertrag zum Verkehrswert an den anderen. Das Eigentum wechselt, der Kaufpreis wird gezahlt, und der kaufende Ehegatte beginnt als neuer Eigentümer mit neuen Anschaffungskosten. Eingetragene Lebenspartner sind Ehegatten gleichgestellt.

Der Hebel ist die Abschreibung. Eine vor vielen Jahren gekaufte Wohnung wird auf den damaligen Preis abgeschrieben. Nach dem Verkauf zum heutigen Wert schreibt der Käufer den heutigen Preis ab, und wenn er den Kauf finanziert, sind auch die Zinsen Werbungskosten. Weil der Verkauf zwischen Ehegatten von der Grunderwerbsteuer befreit ist und der Verkäufer nach zehn Jahren keinen Veräußerungsgewinn versteuert, kostet die Schaukel selbst nur Notar und Grundbuch.

Nicht zu verwechseln ist sie mit der Güterstandsschaukel. Dort wechselt ein Ehepaar den Güterstand, um Vermögen schenkungsteuerfrei zu übertragen. Das ist Erbschaft- und Schenkungsteuerplanung. Die Ehegattenschaukel ist eine einkommensteuerliche Gestaltung für vermietete Immobilien.

Die vier Regeln, auf denen sie beruht

Bei Zusammenveranlagung muss der Verlust nicht bei einem bestimmten Ehegatten ankommen, denn Einkünfte und Verluste beider werden zusammengerechnet. Die Schaukel verschiebt also kein Einkommen. Sie ersetzt eine alte, kleine Bemessungsgrundlage durch eine neue, große.

Rechenbeispiel: warum der Effekt oft kleiner ist als versprochen

Eine Wohnung, 2012 für 200.000 EUR einschließlich Kaufnebenkosten gekauft, Gebäudeanteil 80 Prozent, Baujahr 1995. Heute ist sie 400.000 EUR wert. Ehegatte A verkauft sie zu diesem Preis an Ehegatte B. Grenzsteuersatz des Paares: 42 Prozent.

Das ist die ehrliche Größe des Abschreibungseffekts im einfachen Fall: rund 1.400 EUR im Jahr gegen 8.000 EUR Einmalkosten. Er wird größer, wenn sich der Wert vervielfacht hat, wenn der Gebäudeanteil hoch ist oder wenn ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer und damit einen höheren Satz belegt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG).

Die Zinsen sind der zweite Hebel und der, der am häufigsten überverkauft wird. Nimmt Ehegatte B die 400.000 EUR zu 4,0 Prozent auf, kostet das erste Jahr 16.000 EUR Zinsen und spart 6.720 EUR Steuer. Ein Darlehen, das nur für den Abzug aufgenommen wird, kostet also mehr, als es bringt: Das Finanzamt erstattet 42 Cent je Euro Zins. Anders ist es nur, wenn der Haushalt diese Schuld ohnehin trägt, etwa weil Ehegatte A mit dem Kaufpreis ein privates Darlehen tilgt, dessen Zinsen nicht abziehbar sind. Dann zahlt der Haushalt dieselben Zinsen wie zuvor und setzt sie ab. Genau diesen Teil prüft das Finanzamt am genauesten.

Was das Finanzamt verlangt: ein echter Verkauf wie unter Fremden

Verträge zwischen nahen Angehörigen werden steuerlich anerkannt, wenn sie zivilrechtlich wirksam, ernsthaft gewollt, tatsächlich durchgeführt und fremdüblich sind (Fremdvergleich). Hat eine Gestaltung keinen anderen Zweck als den Steuervorteil, behandelt § 42 AO sie als Missbrauch und besteuert so, als hätte es sie nicht gegeben. Für die Schaukel heißt das:

• Verkehrswert. Der Kaufpreis entspricht dem Verkehrswert, belegt durch ein Gutachten. Ein höherer Preis bläht die Abschreibung auf und wird gekürzt, ein niedrigerer ist zum Teil Schenkung.
• Notarvertrag und Grundbuch. Ein echter Kaufvertrag mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und der Eintragung des kaufenden Ehegatten als Eigentümer.
• Der Kaufpreis fließt. Per Überweisung aus eigenen Mitteln des Käufers oder aus einem Darlehen auf seinen Namen. Eine Umbuchung ohne Zahlung ist kein Verkauf.
• Kein Rückfluss. Schenkt oder überweist der Verkäufer den Kaufpreis an den Käufer zurück oder wird damit dessen Darlehen getilgt, ist der Verkauf ein Kreislauf und fällt unter § 42 AO.
• Finanzierung zu üblichen Bedingungen. Ein Bankdarlehen ist der sauberste Nachweis. Ein Darlehen des verkaufenden Ehegatten ist möglich, braucht aber einen schriftlichen Vertrag, marktüblichen Zins, Sicherheiten und tatsächlich geleistete Zahlungen.
• Die Vermietung läuft weiter. Der Käufer tritt in die Mietverträge ein und erklärt die Mieteinnahmen. Ein Grund jenseits der Steuer, etwa Nachlassplanung oder die Aufteilung von Vermögen zwischen den Ehegatten, hilft und gehört in die Akte.

Der Bundesfinanzhof wendet § 42 AO auf Übertragungen zwischen Ehegatten an, wenn der andere Ehegatte nur zwischengeschaltet ist, und lehnt ihn ab, wenn der Erwerber als echter Eigentümer mit eigenem wirtschaftlichem Interesse handelt (Urteil vom 10. Juli 2019, X R 21-22/17, ein Fall zur Grundstückserschließung). Die Grenze verläuft am Sachverhalt, deshalb zählt die Dokumentation so viel wie der Vertrag.

Kosten und Risiken

• Notar und Grundbuch. Rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, bei jeder Schaukel. Makler und Grunderwerbsteuer fallen nicht an.
• Die zehn Jahre sind nicht um. Innerhalb der Frist ist der Verkauf für den Verkäufer steuerpflichtig wie ein Verkauf an Fremde, einschließlich der bereits geltend gemachten AfA. Die Schaukel ist eine Gestaltung für länger gehaltene Objekte.
• Eine neue Zehnjahresfrist beginnt. Der Käufer schafft am Tag des Vertrags an. Ein Verkauf an Dritte in den folgenden zehn Jahren ist steuerpflichtig.
• Das bestehende Darlehen. Eine Grundschuld mit laufendem Kredit muss abgelöst oder mit Zustimmung der Bank übernommen werden. Die vorzeitige Ablösung in der Zinsbindung kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Die Bank prüft den Käufer. Der kaufende Ehegatte braucht Einkommen und Bonität, um das neue Darlehen allein zu tragen.
• Schenkungsteuer. Ein Preis unter dem Verkehrswert teilt die Übertragung in Verkauf und Schenkung. Der Freibetrag zwischen Ehegatten beträgt 500.000 EUR in zehn Jahren (§ 16 ErbStG), und nur der entgeltliche Teil schafft neue Anschaffungskosten.
• Drei-Objekt-Grenze. Ein Verkauf zum Verkehrswert kann auf die Grenze von drei Objekten in fünf Jahren zählen, ab der das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annimmt. Wer in den letzten Jahren schon verkauft hat, lässt das vorher prüfen.
• Die 15-Prozent-Grenze beginnt neu. In den drei Jahren nach dem Kauf werden Renovierungen über 15 Prozent der neuen Gebäude-Anschaffungskosten aktiviert und nicht sofort abgezogen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
• Das Eigentum wechselt wirklich. Die Wohnung gehört danach dem anderen Ehegatten, bei einer Scheidung und im Erbfall. Eine Gestaltung, die nur funktioniert, wenn sich in der Ehe nie etwas ändert, ist keine Steuergestaltung, sondern eine Wette.

Für wen sie passt und für wen nicht

Sie passt zu Ehepaaren mit einer seit mehr als zehn Jahren gehaltenen, günstig gekauften oder weitgehend abgeschriebenen vermieteten Immobilie, deren Wert deutlich gestiegen ist, mit hohem Grenzsteuersatz, stabilem Einkommen des Käufers und einem Anlass, das Objekt ohnehin zu übertragen. Sie passt nicht zu einem vor wenigen Jahren gekauften Objekt, zu Paaren, die jede Liquidität brauchen, und zu Eigentümern, die bald an Dritte verkaufen wollen.

Wer heute seine erste Kapitalanlage kauft, braucht die Ehegattenschaukel nicht als Kaufargument und muss jetzt nichts dafür einrichten. Sie ist ein Termin im Kalender: Zehn Jahre nach dem Notartermin lässt sich die Frage stellen, zusammen mit der Alternative, steuerfrei zu verkaufen. Was sich heute entscheiden lässt, ist, auf wessen Namen gekauft wird. Das ist eine Frage von Einkommen, Finanzierung und Erbfolge und gehört vor dem Kauf zum Steuerberater.

Die LDP Group berät nicht steuerlich. Die steuerliche Struktur eines Kaufs über die LDP Group wird mit der Partnerkanzlei Helm & Partner oder dem eigenen Steuerberater des Kunden festgelegt; die LDP Group koordiniert die Immobilienseite. Ein Verkauf zwischen Ehegatten braucht Steuerberater, Gutachter und Notar, in dieser Reihenfolge.

Grenzen dieser Seite

• Wir sind ein Immobilienunternehmen, keine Steuerberater oder Rechtsanwälte. Die Seite beschreibt die Regeln mit Stand Oktober 2026 und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
• Das Rechenbeispiel ist eine eigene Illustration. Es lässt Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, die Miete, die Kaufpreisaufteilung im Einzelfall und die Kosten des Gutachtens außer Acht.
• Ob das Finanzamt einen konkreten Verkauf anerkennt, hängt am Sachverhalt: Preis, Zahlung, Finanzierung und Verwendung des Geldes. Eine verbindliche Auskunft des Finanzamts ist möglich und gebührenpflichtig.
• Die Behandlung von Verkäufen an Angehörige bei der Drei-Objekt-Grenze und die Anforderungen an eine kürzere Nutzungsdauer werden im Einzelfall entschieden und haben sich schon geändert.
• Wie der Wohnsitz- oder Heimatstaat eines Eigentümers mit Auslandsbezug die Übertragung behandelt, haben wir nicht geprüft.