AfA (Absetzung für Abnutzung)
Steuerliche Gebäudeabschreibung. Die jährliche steuerliche Abschreibung auf den Gebäudewert einer vermieteten Immobilie (nie auf das Grundstück): 2 % für Gebäude mit Fertigstellung 1925–2022, 2,5 % vor 1925, 3 % ab 2023: plus eine degressive 5-%-Option für neue Projekte mit Beginn 10/2023–09/2029.
Die AfA macht aus buchhalterischer Abschreibung echte Steuerersparnis: Sie mindert Jahr für Jahr die zu versteuernden Mieteinnahmen, ohne Liquidität zu kosten. Bei einer Wohnung für €400.000 mit €320.000 Gebäudeanteil, fertiggestellt 2024, bringt die 3-%-AfA jährlich €9.600 Abzug.
Die degressive 5-%-Option (Wachstumschancengesetz, § 7 Abs. 5a EStG) verlagert Abschreibungen in die zinsintensiven ersten Jahre und lässt sich mit der Sonderabschreibung nach § 7b für effiziente Neubauten (EH40/QNG) kombinieren. Ein späterer Wechsel von degressiv zu linear ist zulässig.
Die AfA-Sätze im Überblick (2026)
| Fall | AfA-Satz | Grundlage |
|---|---|---|
| Gebäude, Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % linear | § 7 Abs. 4 EStG |
| Gebäude, Fertigstellung 1925–2022 | 2,0 % linear | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohngebäude, Fertigstellung ab 2023 | 3,0 % linear | § 7 Abs. 4 EStG |
| Neubau, Baubeginn 10/2023–09/2029 | 5,0 % degressiv (wahlweise) | § 7 Abs. 5a EStG |
| Effizienter Neubau (EH40/QNG), zusätzlich | Sonder-AfA nach § 7b | § 7b EStG |
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nie das Grundstück. Anteilige Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) erhöhen die Bemessungsgrundlage.
Beispielrechnung: AfA für eine vermietete Wohnung
Neubau: Kaufpreis €400.000, Gebäudeanteil €320.000, Fertigstellung 2024. Lineare AfA 3 % = €9.600 Abzug pro Jahr; bei 42 % Grenzsteuersatz rund €4.000 echte Steuerersparnis jährlich, ohne dass Liquidität abfließt.
Bestand: gleiche Wohnung, Baujahr 1990. AfA 2 % = €6.400 pro Jahr, bei 42 % Grenzsteuersatz knapp €2.700 Ersparnis. Der AfA-Vorteil ist einer der Gründe, warum Neubau trotz höherer Einstiegspreise in der Nachsteuerrechnung oft besser abschneidet als er aussieht: durchrechnen lässt sich das mit unserem Rental Yield Calculator.
Abschreibung für Abnutzung: was genau dahintersteckt
AfA steht für Absetzung für Abnutzung (§ 7 EStG), umgangssprachlich Abschreibung für Abnutzung. Die Logik: Ein Gebäude nutzt sich über Jahrzehnte ab, also dürfen Vermieter die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt von den Mieteinnahmen abziehen. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird deshalb nie abgeschrieben.
Die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenanteil ist entsprechend steuerlich entscheidend. Üblich sind die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder ein Gutachten; ein vertraglich vereinbarter, realistischer Ansatz im Kaufvertrag ist ein guter Ausgangspunkt.
Häufige Fragen
Was bedeutet AfA bzw. Abschreibung für Abnutzung?
Die jährliche steuerliche Abschreibung auf den Gebäudewert einer vermieteten Immobilie nach § 7 EStG. Sie mindert die zu versteuernden Mieteinnahmen, ohne Liquidität zu kosten. Offiziell heißt sie Absetzung für Abnutzung.
Wie hoch ist die AfA für eine vermietete Wohnung?
Linear 2 % (Baujahr 1925–2022), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (Fertigstellung ab 2023) auf den Gebäudeanteil. Für Neubauprojekte mit Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 gibt es wahlweise 5 % degressiv.
Gilt die AfA auch für selbstgenutzte Immobilien?
Nein. Die AfA setzt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (oder Betriebsvermögen) voraus. Selbstnutzer können keine Gebäudeabschreibung geltend machen.
Wie wird der Gebäudeanteil vom Grundstücksanteil getrennt?
Über die Kaufpreisaufteilung: üblich sind die BMF-Arbeitshilfe, ein Sachverständigengutachten oder eine realistische vertragliche Aufteilung im Kaufvertrag. Je höher der anerkannte Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA.