Spekulationssteuer
Steuer auf Verkaufsgewinne innerhalb von 10 Jahren. Der volkstümliche Name für die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne beim Immobilienverkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf (§ 23 EStG). Nach 10 Jahren, oder bei qualifizierter Eigennutzung, ist der Gewinn vollständig steuerfrei.
Die Frist läuft von Notartermin zu Notartermin; Umschuldung oder Neuvermietung setzen sie nie zurück. Selbstnutzer verkaufen früher steuerfrei bei Eigennutzung im Verkaufsjahr plus den beiden vorangehenden Kalenderjahren (angebrochene Jahre zählen).
Fallen: Frühere AfA mindert Ihre Anschaffungskostenbasis (größerer steuerpflichtiger Gewinn bei frühem Ausstieg), Gewinne über der jährlichen Freigrenze von €1.000 sind voll steuerpflichtig, und 3+ Verkäufe innerhalb von 5 Jahren riskieren die Einstufung Ihrer gesamten Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht: Der Veräußerungsgewinn wird Ihrem übrigen Einkommen zugeschlagen und mit dem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % versteuert. Beispiel: Kauf für €300.000, Verkauf nach 8 Jahren für €380.000, abzüglich Verkaufskosten bleibt ein steuerpflichtiger Gewinn von grob €80.000 (die in Anspruch genommene AfA erhöht ihn zusätzlich). Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das rund €33.600 Steuer, die nach Ablauf der 10 Jahre komplett entfallen wären.
Legal vermeiden: die drei Wege
Erstens: die 10-Jahres-Frist abwarten, gerechnet von Notartermin zu Notartermin. Zweitens: qualifizierte Eigennutzung, also Bewohnen im Verkaufsjahr und den beiden vorangehenden Kalenderjahren, angebrochene Jahre zählen. Drittens: unter der Freigrenze von €1.000 Gesamtgewinn pro Jahr bleiben. Die Frist harmoniert bewusst mit dem kostenlosen Kündigungsrecht der Finanzierung nach § 489 BGB: Jahr 10+ ist das natürliche Fenster für Verkauf oder Umschuldung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Es gilt Ihr persönlicher Einkommensteuersatz von bis zu 45 % auf den Veräußerungsgewinn, einen Sondersatz gibt es nicht. Bei €80.000 Gewinn und 42 % Grenzsteuersatz rund €33.600.
Wann entfällt die Spekulationssteuer?
Nach 10 Jahren zwischen Kauf- und Verkaufsbeurkundung vollständig, oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr plus den beiden vorangehenden Kalenderjahren. Angebrochene Kalenderjahre zählen mit.
Gibt es einen Freibetrag?
Eine Freigrenze von €1.000 pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Liegt der Gewinn auch nur einen Euro darüber, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Erhöht die AfA den steuerpflichtigen Gewinn?
Ja. Die in Anspruch genommene Abschreibung mindert Ihre Anschaffungskosten, wodurch der Gewinn bei einem Verkauf innerhalb der 10 Jahre entsprechend größer ausfällt. Nach Ablauf der Frist spielt das keine Rolle mehr.