Wohnung als Kapitalanlage in Wiesbaden: die Zahlen im Überblick
Kaufpreis, Miete, Rendite und Eigenkapitalbedarf für Wiesbaden. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 4,3 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, aus unserer alle zwei Wochen aktualisierten Zinstabelle) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Diese Berechnung per E-Mail erhalten
Wohnung als Kapitalanlage in Wiesbaden: das Wichtigste
Eine 70-m²-Wohnung kostet in Wiesbaden im Mittel 300.720 € bei 4.300 € pro m². Bei 14,74 € pro m² Kaltmiete stehen dem 12.382 € Jahresmiete gegenüber, also 4,1 % Bruttorendite.
Der tatsächliche Kapitaleinsatz liegt höher als die Anzahlung. Bei 80 % Beleihung sind 60.144 € Eigenkapital für die Anzahlung nötig, dazu 24.058 € Kaufnebenkosten, die die Bank in der Regel nicht mitfinanziert. Zusammen sind das 84.202 €, die aus eigenen Mitteln kommen müssen.
Steuerlich ist die Vermietung der Hebel: die Gebäude-AfA mindert Jahr für Jahr das zu versteuernde Einkommen, ohne Geld zu kosten, und nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn für Privatpersonen nach § 23 EStG steuerfrei. Bei Eigennutzung entfällt die AfA; steuerfrei verkaufen lässt sich dann bereits nach Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren. Der Preistrend liegt aktuell bei +0,4 % gegenüber dem Vorjahr, die Leerstandsquote bei 1,7 %.
Der Markt in Wiesbaden in Zahlen
Wiesbaden (Hessen) hat 300.089 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.300 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.800 € bis 8.000 € pro m²), Neubau bei rund 7.000 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 14,74 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +0,4 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 1.203 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 1,7 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.
Wo in Wiesbaden kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Sonnenberg, Südost und Nordost, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Nordost: 3.240 € bis 8.030 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 148 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Sonnenberg: 3.540 € bis 9.490 € pro m², im Mittel rund 52 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 168 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Südost: 4.020 € bis 7.940 € pro m², im Mittel rund 39 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 98 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Biebrich: 3.380 € bis 6.810 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 101 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Schierstein: 3.700 € bis 6.250 € pro m², im Mittel rund 16 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 69 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Dotzheim: 2.770 € bis 5.890 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 113 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Wiesbaden
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Die Lage in Wiesbaden ist rechtlich in Bewegung: das Amtsgericht Frankfurt hat im Juni 2026 in einem Mietrechtsstreit die Verlängerung der hessischen Verordnung für unwirksam gehalten, die laufende Verordnung endet am 25.11.2026, und eine neue Verordnung, die Wiesbaden wieder erfasst, soll Mitte November 2026 beschlossen werden (hessenschau, 24.09.2026). Die vorsichtigere Kalkulation unterstellt, dass sie gilt.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Landeshauptstadt Wiesbaden, Amt für Statistik und Stadtforschung, 2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Juli 2026.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Wiesbaden, Mai 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung Wiesbaden 2017-2026, 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex, zitiert in Landeshauptstadt Wiesbaden Stadtanalyse Immobilienmarkt und Mietpreise, 2023.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage in Wiesbaden?
Bei 80 % Beleihung und einer 70-m²-Wohnung zu 300.720 € sind das 60.144 € Anzahlung plus 24.058 € Kaufnebenkosten, zusammen rund 84.202 €.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Wiesbaden?
Die Bruttorendite liegt bei 4,1 % und der Preistrend bei +0,4 % gegenüber dem Vorjahr. Ob das trägt, hängt an Finanzierungskosten, Steuersatz und Haltedauer, nicht an der Rendite allein. Die Zahlen oben sind Marktmittelwerte, keine Aussage über ein einzelnes Objekt.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Für Privatpersonen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der zehn Jahre unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits genutzte AfA mindert die Anschaffungskosten, erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Wiesbaden?
6 % Grunderwerbsteuer in Hessen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Wiesbaden realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in Spitzenlagen wie Sonnenberg niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Wiesbaden steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Wiesbaden zu 300.720 € sind das 60.144 € Anzahlung plus 24.058 € Nebenkosten.