Immobilienbewertung in Wiesbaden: welche Zahl gilt?

Immobilienbewertung in Wiesbaden: das Wichtigste

Für dieselbe Wohnung existieren mehrere Werte, und sie sind nicht dasselbe. Der Angebotspreis ist eine Forderung. Der beurkundete Kaufpreis ist, was tatsächlich gezahlt wurde, und liegt üblicherweise 5 bis 15 % darunter. Der Verkehrswert ist der gutachterlich ermittelte Marktwert. Der Beleihungswert der Bank liegt bewusst darunter, weil er dauerhaft erzielbar sein soll.

In Wiesbaden liegt das Stadtmittel bei 4.300 € pro m², die Spanne reicht von 2.800 € bis 8.000 € pro m². Für eine belastbare Einordnung ist der Gutachterausschuss die richtige Adresse: er wertet die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus und veröffentlicht daraus Bodenrichtwerte und Vergleichspreise. Portalpreise sind Angebote, keine Abschlüsse.

Drei Verfahren sind gebräuchlich. Das Vergleichswertverfahren dominiert bei Eigentumswohnungen und stützt sich auf tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Objekte. Das Ertragswertverfahren rechnet vom Mietertrag her und passt zu Anlageobjekten, bei 4,1 % Bruttorendite in Wiesbaden also zur Kapitalanlegersicht. Das Sachwertverfahren geht von den Herstellungskosten aus und kommt vor allem bei selbst genutzten Häusern zum Einsatz.

Der Markt in Wiesbaden in Zahlen

Wiesbaden (Hessen) hat 300.089 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.300 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.800 € bis 8.000 € pro m²), Neubau bei rund 7.000 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 14,74 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.

Preisentwicklung: +0,4 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 1.203 € Wertveränderung im Jahr.

Leerstand: rund 1,7 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.

Wo in Wiesbaden kaufen

Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Sonnenberg, Südost und Nordost, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.

Nordost: 3.240 € bis 8.030 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 148 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Sonnenberg: 3.540 € bis 9.490 € pro m², im Mittel rund 52 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 168 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Südost: 4.020 € bis 7.940 € pro m², im Mittel rund 39 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 98 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Biebrich: 3.380 € bis 6.810 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 101 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Schierstein: 3.700 € bis 6.250 € pro m², im Mittel rund 16 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 69 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Dotzheim: 2.770 € bis 5.890 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 113 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.

Steuern und Kaufnebenkosten in Wiesbaden

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.

Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.

Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.

Die Lage in Wiesbaden ist rechtlich in Bewegung: das Amtsgericht Frankfurt hat im Juni 2026 in einem Mietrechtsstreit die Verlängerung der hessischen Verordnung für unwirksam gehalten, die laufende Verordnung endet am 25.11.2026, und eine neue Verordnung, die Wiesbaden wieder erfasst, soll Mitte November 2026 beschlossen werden (hessenschau, 24.09.2026). Die vorsichtigere Kalkulation unterstellt, dass sie gilt.

Daten und Quellen

Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.

Einwohner: Landeshauptstadt Wiesbaden, Amt für Statistik und Stadtforschung, 2025.

Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Juli 2026.

Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Wiesbaden, Mai 2026.

Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.

Preistrend: immowelt Preisentwicklung Wiesbaden 2017-2026, 2026.

Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex, zitiert in Landeshauptstadt Wiesbaden Stadtanalyse Immobilienmarkt und Mietpreise, 2023.