Mehrfamilienhaus in Stuttgart: Faktor und Kapitalbedarf
Was ein Zinshaus in Stuttgart kostet und wie der Kaufpreisfaktor zu lesen ist. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Mehrfamilienhaus in Stuttgart: das Wichtigste
Bei Mehrfamilienhäusern wird nicht in Rendite gerechnet, sondern im Faktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttorendite. Bei 4,5 % in Stuttgart entspricht das einem Faktor von rund 22,2, also gut 22 Jahresmieten für den Kaufpreis.
Ein Haus mit acht Wohnungen zu je 70 m² sind 560 m². Bei 4.310 € pro m² liegt der Kaufpreis bei rund 2.413.600 €, die Kaufnebenkosten bei 7 % entsprechend bei 168.952 €. Bei 80 % Beleihung wären 651.672 € aus Eigenkapital aufzubringen. Gerechnet ist das zum Durchschnittspreis von Eigentumswohnungen; ganze Häuser handeln meist darunter, die Zahlen sind deshalb eine Obergrenze.
Der Unterschied zur Eigentumswohnung ist nicht nur die Größe. Es gibt keine WEG, also keine Miteigentümer, die eine Sanierung blockieren, aber auch keine, die mitzahlen. Dach, Fassade und Heizung liegen vollständig beim Eigentümer, und genau dort entscheidet sich, ob der Faktor am Ende gehalten hat.
Der Markt in Stuttgart in Zahlen
Stuttgart (Baden-Württemberg) hat 605.663 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.310 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.770 € bis 7.650 € pro m²), Neubau bei rund 8.060 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 16,76 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,5 % ergibt.
Preisentwicklung: -1,3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund -3.922 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,5 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Stuttgart kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Stuttgart-Nord / Killesberg, Degerloch und Stuttgart-West, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Stuttgart-West: 5.060 € bis 5.200 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel.
Stuttgart-Nord / Killesberg: 5.090 € bis 7.570 € pro m², im Mittel rund 47 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 49 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Degerloch: rund 5.150 € pro m², rund 20 % über dem Stadtmittel.
Bad Cannstatt: rund 4.150 € pro m², leicht unter dem Stadtmittel.
Vaihingen: 4.760 € bis 5.140 € pro m², im Mittel rund 15 % über dem Stadtmittel.
Stuttgart-Ost: rund 4.540 € pro m², rund 5 % über dem Stadtmittel.
Steuern und Kaufnebenkosten in Stuttgart
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 7 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
Stuttgart ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete. Die baden-württembergische Verordnung gilt bis zum 31.12.2026; die Landesregierung hat am 22.09.2026 Entwürfe für eine nahtlose Verlängerung in die Anhörung gegeben.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Statistisches Amt Landeshauptstadt Stuttgart, Stand 31.12.2025, veröffentlicht Feb. 2026.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Angebotspreise für Wohnungen, Stand 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): immoportal Angebotskaltmieten Stuttgart, Nettokaltmiete mittlere Lage 16,76 EUR/m2, Stand 01.07.2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung Stand 01.07.2026.
Leerstand: DMB-Mieterverein Stuttgart, marktaktiver Leerstand rund 0,5 %.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor in Stuttgart?
Der Stadtdurchschnitt entspricht bei 4,5 % Bruttorendite einem Faktor von etwa 22,2. Niedriger heißt günstiger im Verhältnis zur Miete, sagt aber nichts über Zustand und Sanierungsstau.
Wie viel Eigenkapital braucht ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart?
Bei acht Wohnungen à 70 m² und 4.310 € pro m² sind das rund 651.672 €: 20 % Anzahlung plus die vollen Kaufnebenkosten, gerechnet zum Wohnungsdurchschnitt und damit als Obergrenze.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Stuttgart?
5 % Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 7 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Stuttgart realistisch?
Brutto im Mittel 4,5 %, in Spitzenlagen wie Stuttgart-Nord / Killesberg niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Stuttgart steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Stuttgart zu 301.700 € sind das 60.340 € Anzahlung plus 21.119 € Nebenkosten.