Vermögensverwaltende GmbH in München: ab wann sinnvoll?
15,825 % statt persönlichem Steuersatz, und was dafür aufgegeben wird. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 4,3 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, aus unserer alle zwei Wochen aktualisierten Zinstabelle) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Diese Berechnung per E-Mail erhalten
Vermögensverwaltende GmbH in München: das Wichtigste
Die Frage nach der vermögensverwaltenden GmbH stellt sich oft, sobald mehr als ein Objekt im Spiel ist. Der Hebel ist die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: verwaltet die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz, entfällt die Gewerbesteuer vollständig. Übrig bleiben Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag, zusammen rund 15,825 % auf den Gewinn, gegenüber einem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 % zuzüglich Soli.
Gerechnet auf München: eine 70-m²-Wohnung zu 574.000 € bringt 18.010 € Jahreskaltmiete. Vom Überschuss blieben in der GmbH nach 15,825 % deutlich mehr stehen als bei einem Spitzensteuersatz im Privatvermögen. Der Vorteil wächst mit dem Bestand und mit dem persönlichen Steuersatz und ist bei einem einzelnen Objekt und mittlerem Einkommen regelmäßig zu klein für den Aufwand.
Zwei Gegenargumente, die in Verkaufsgesprächen gern fehlen. Erstens gibt es in der GmbH keine Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Die Frist des § 23 EStG gilt nur im Privatvermögen, ein Verkauf aus der Gesellschaft bleibt immer steuerpflichtig. Wer auf den Wertzuwachs zielt statt auf den laufenden Ertrag, verliert damit den größten Steuervorteil des deutschen Immobilienrechts. Zweitens ist der niedrige Satz nur ein Zwischenstand: wird der Gewinn ausgeschüttet, kommt Kapitalertragsteuer hinzu. Der Vorteil wirkt also, solange thesauriert und reinvestiert wird.
Das Ausschließlichkeitsgebot ist streng. Schon Nebenleistungen jenseits geringfügiger Ausnahmen können die Kürzung für das gesamte Jahr vernichten, ebenso eine als gewerblicher Grundstückshandel eingestufte Verkaufstätigkeit. Die Gestaltung gehört deshalb vor die erste Beurkundung und in die Hand eines Steuerberaters, nicht nachträglich korrigiert.
Der Markt in München in Zahlen
München (Bayern) hat 1.612.429 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 8.200 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 7.290 € bis 12.620 € pro m²), Neubau bei rund 10.470 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 21,44 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,2 % ergibt.
Preisentwicklung: +1,5 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 8.610 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,1 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in München kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Schwabing-West, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Schwabing-West: 8.110 € bis 13.130 € pro m², im Mittel rund 30 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 62 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (inkl. Glockenbachviertel): 8.470 € bis 14.630 € pro m², im Mittel rund 41 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 73 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Maxvorstadt: Preisband nicht belastbar erhoben.
Au-Haidhausen: Preisband nicht belastbar erhoben.
Sendling: Preisband nicht belastbar erhoben.
Obergiesing: Preisband nicht belastbar erhoben.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in München
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
München ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, 31.12.2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): ImmoScout24 WohnBarometer Q3 2025, 01.10.2025.
Mieten (Angebotsmieten): immowelt Mietpreise München, 01.07.2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisverlauf, Juli 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025, empirica regio, Dez. 2025.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Steuer in einer vermögensverwaltenden GmbH?
Rund 15,825 % auf den Gewinn, also Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag, sofern die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG greift und damit die Gewerbesteuer entfällt. Bei Ausschüttung kommt Kapitalertragsteuer hinzu.
Gilt die Zehnjahresfrist auch in der GmbH?
Nein. § 23 EStG gilt nur im Privatvermögen. Ein Verkauf aus der GmbH ist immer steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Das ist der wichtigste Nachteil der Struktur.
Ab wann lohnt sich die GmbH in München?
Das hängt an Bestand, persönlichem Steuersatz und daran, ob Gewinne im Unternehmen bleiben. Bei einer einzelnen Wohnung zu 574.000 € und mittlerem Einkommen steht der Aufwand meist nicht dafür. Die Frage gehört vor den ersten Kauf, nicht danach.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in München?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in München realistisch?
Brutto im Mittel 3,2 %, in Spitzenlagen wie Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in München steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in München zu 574.000 € sind das 114.800 € Anzahlung plus 31.570 € Nebenkosten.