Werbungskosten in Frankfurt am Main: was Vermieter absetzen können
Sofort abziehbar oder über die AfA, und wo die 15-Prozent-Grenze liegt. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Werbungskosten bei Vermietung in Frankfurt am Main: das Wichtigste
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind, § 9 EStG. Sofort und in voller Höhe abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen, Grundsteuer, der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, Verwaltungskosten, Versicherungen, Fahrten zum Objekt und Erhaltungsaufwand. Die AfA kommt als jährlicher Betrag hinzu.
Die wichtigste Grenze steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten und sind nicht mehr sofort abziehbar, sondern laufen über die AfA mit 2 bis 3 % jährlich.
Was das in Frankfurt am Main bedeutet: bei einem Kaufpreis von 397.600 € für 70 m² und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % liegt die Grenze bei rund 47.712 €. Wer in den ersten drei Jahren mehr saniert, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag, nicht nur für den übersteigenden Teil. Der Unterschied ist erheblich: derselbe Betrag wirkt entweder in einem Jahr oder verteilt über Jahrzehnte.
Nicht in die 15-Prozent-Prüfung fallen nur jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie die Wartung von Heizung oder Aufzug. Schönheitsreparaturen zählen dagegen mit (BFH vom 14.06.2016, BMF-Schreiben vom 26.01.2026). Erweiterungen wie ein Anbau sind umgekehrt ohnehin immer Herstellungsaufwand. Wer umfangreich sanieren will, verschiebt größere Maßnahmen deshalb häufig über die Dreijahresgrenze hinaus.
Der Markt in Frankfurt am Main in Zahlen
Frankfurt am Main (Hessen) hat 781.337 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 5.680 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 3.330 € bis 9.390 € pro m²), Neubau bei rund 7.840 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 19,57 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +4,3 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 17.097 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,1 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Frankfurt am Main kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Westend, Ostend und Nordend, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Westend (Westend-Süd): 7.640 € bis 11.560 € pro m², im Mittel rund 69 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 51 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Nordend (Nordend-West): 6.480 € bis 9.510 € pro m², im Mittel rund 41 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Sachsenhausen (Sachsenhausen-Nord): 5.160 € bis 10.000 € pro m², im Mittel rund 33 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 94 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bornheim: 5.580 € bis 8.800 € pro m², im Mittel rund 27 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 58 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Bockenheim: 6.720 € bis 8.140 € pro m², im Mittel rund 31 % über dem Stadtmittel.
Ostend: 6.480 € bis 9.770 € pro m², im Mittel rund 43 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 51 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Frankfurt am Main
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
Die Lage in Frankfurt am Main ist rechtlich in Bewegung: das Amtsgericht Frankfurt hat im Juni 2026 in einem Mietrechtsstreit die Verlängerung der hessischen Verordnung für unwirksam gehalten, die laufende Verordnung endet am 25.11.2026, und eine neue Verordnung, die Frankfurt am Main wieder erfasst, soll Mitte November 2026 beschlossen werden (hessenschau, 24.09.2026). Die vorsichtigere Kalkulation unterstellt, dass sie gilt.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Frankfurt am Main, Bürgeramt Statistik und Wahlen, 'Frankfurt Statistik.aktuell' 04/2026.
Kaufpreise (beurkundete Kaufpreise): Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, Halbjahresbericht H1 2025.
Mieten (Angebotsmieten): Wohnungsbörse.net Mietspiegel Frankfurt.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main, Halbjahresbericht H1 2025.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025.
Häufige Fragen
Was kann ich als Vermieter absetzen?
Schuldzinsen, Grundsteuer, den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, Verwaltung, Versicherungen, Fahrten zum Objekt und Erhaltungsaufwand, dazu die jährliche AfA auf das Gebäude.
Wo liegt die 15-Prozent-Grenze bei einer Wohnung in Frankfurt am Main?
Bei rund 47.712 €, gerechnet auf 15 % eines angenommenen Gebäudeanteils von 80 % eines Kaufpreises von 397.600 €. Wer in den ersten drei Jahren mehr saniert, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag.
Zählen alle Reparaturen zur 15-Prozent-Grenze?
Nein. Nur jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie die Wartung von Heizung oder Aufzug bleiben außen vor; Schönheitsreparaturen zählen mit (BFH vom 14.06.2016, BMF-Schreiben vom 26.01.2026). Erweiterungen sind umgekehrt immer Herstellungsaufwand.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Frankfurt am Main?
6 % Grunderwerbsteuer in Hessen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Frankfurt am Main realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in Spitzenlagen wie Westend niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Frankfurt am Main steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Frankfurt am Main zu 397.600 € sind das 79.520 € Anzahlung plus 31.808 € Nebenkosten.