Neubau als Kapitalanlage in Bochum: lohnt der Aufschlag?
Neubaupreis gegen Bestandspreis in Bochum, und was die Abschreibung ändert. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Neubau als Kapitalanlage in Bochum: das Wichtigste
Neubau kostet in Bochum rund 4.630 € pro m², Bestand 2.510 €. Das ist ein Aufschlag von etwa 84 %. Bei gleicher Miete drückt dieser Aufschlag die Bruttorendite entsprechend: aus 4 % im Bestand werden im Neubau grob 2,2 %.
Was den Aufschlag steuerlich zum Teil zurückholt, ist die Abschreibung. Für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 gilt eine lineare AfA von 3 % statt 2 %, und für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden. Auf einen angenommenen Gebäudeanteil von 80 % einer 70-m²-Neubauwohnung zu 324.100 € sind 3 % rund 7.800 € pro Jahr, die das zu versteuernde Einkommen mindern, ohne Geld zu kosten.
Dem stehen echte Vorteile gegenüber: keine Instandhaltungsstaus, kein Sanierungsrisiko nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29.07.2026 das GEG abgelöst hat, niedrigere Betriebskosten und eine Zielgruppe, die dafür zahlt. Der Preis dafür ist die längere Amortisation und, bei Kauf vom Bauträger, das Fertigstellungsrisiko.
Der Markt in Bochum in Zahlen
Bochum (Nordrhein-Westfalen) hat 375.600 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.510 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.440 € bis 5.020 € pro m²), Neubau bei rund 4.630 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 8,28 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4 % ergibt.
Preisentwicklung: +4,7 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 8.261 € Wertveränderung im Jahr.
Gesamtleerstand: rund 3,6 %, Quelle unten. Das ist der Gesamtleerstand einschließlich nicht marktaktiver Wohnungen; der marktaktive Leerstand liegt niedriger, deshalb ist die Zahl mit den marktaktiven Quoten anderer Städte nicht vergleichbar.
Wo in Bochum kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Stiepel, Wiemelhausen/Brenschede und Weitmar, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen.
Stiepel: 3.320 € bis 4.430 € pro m², im Mittel rund 54 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 33 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Wiemelhausen/Brenschede: 3.040 € bis 4.000 € pro m², im Mittel rund 40 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 32 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Weitmar (Mitte/Mark): 2.910 € bis 4.040 € pro m², im Mittel rund 39 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 39 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Langendreer: 2.490 € bis 3.410 € pro m², im Mittel rund 18 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 37 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Innenstadt / Südinnenstadt (inkl. Ehrenfeld): 2.640 € bis 3.070 € pro m², im Mittel rund 14 % über dem Stadtmittel.
Querenburg: 2.650 € bis 3.890 € pro m², im Mittel rund 30 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Steuern und Kaufnebenkosten in Bochum
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Bochum ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Bochum Pressemitteilung 'Bochum wächst – höchste Bevölkerungszahl seit fast 20 Jahren', 20. Jan. 2026.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen, Stand 1. Juli 2026.
Mieten (Angebotsmieten): immowelt Mietpreise Bochum, Angebotskaltmieten Wohnungen, Stand 1. Juli 2026, Spanne 5,12–13,33 EUR/m².
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung, Stand Juli 2026.
Leerstand: Zensus 2022.
Häufige Fragen
Was kostet Neubau in Bochum pro Quadratmeter?
Rund 4.630 € pro m², gegenüber 2.510 € im Bestand. Der Aufschlag beträgt damit etwa 84 %.
Welche Abschreibung gilt für Neubau?
Bei Fertigstellung ab 2023 linear 3 % jährlich statt 2 %. Für begünstigte Projekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann stattdessen die degressive AfA von 5 % gewählt werden. Abgeschrieben wird immer nur das Gebäude, nie der Grund und Boden.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Bochum?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Bochum realistisch?
Brutto im Mittel 4 %, in Spitzenlagen wie Stiepel niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Bochum steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Bochum zu 175.770 € sind das 35.154 € Anzahlung plus 14.940 € Nebenkosten.