Energetische Sanierung in Berlin: Pflichten und Abzug
Was das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt und wie sich die Kosten in Berlin steuerlich auswirken. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei.
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Energetische Sanierung in Berlin: das Wichtigste
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29.07.2026 das GEG abgelöst hat, hat die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel abgeschafft. Neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 einen steigenden Bioanteil, und ab 2028 tragen Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizungen die Hälfte der CO2-Kosten. Welche Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel für ein konkretes Gebäude bleiben, gehört vor dem Kauf geprüft; bei Eigentumswohnungen liegt vieles davon beim Gemeinschaftseigentum und damit bei der WEG.
Steuerlich ist die Unterscheidung entscheidend, nicht die Höhe. Erhaltungsaufwand ist sofort in voller Höhe abziehbar, Herstellungsaufwand läuft über die AfA mit 2 bis 3 % jährlich. Bei einer 70-m²-Wohnung in Berlin zu 372.400 € und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % bedeutet das: 44.688 € ist die Grenze, ab der es kritisch wird, dazu mehr im Thema Werbungskosten.
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es alternativ die Steuerermäßigung nach § 35c EStG: 20 % der Aufwendungen über drei Jahre verteilt, höchstens 40.000 Euro je Objekt. Diese Förderung und die Absetzung als Werbungskosten schließen sich gegenseitig aus, sie ist also nur für Eigennutzer relevant.
Der Markt in Berlin in Zahlen
Berlin (Berlin) hat 3.700.577 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 5.320 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 3.340 € bis 7.020 € pro m²), Neubau bei rund 8.450 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 18,00 € pro m² (der Angebotsdurchschnitt enthält möblierte und befristete Vermietungen und liegt deshalb über unmöblierten Mieten), woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,1 % ergibt.
Preisentwicklung: +6 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 22.344 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 0,3 %, Quelle unten. Das ist faktisch Vollvermietung: die Knappheit treibt Mieten und Vermietungsgeschwindigkeit zugleich.
Wo in Berlin kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Lichtenberg, Pankow und Neukölln: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Mitte: 7.000 € bis 9.200 € pro m², im Mittel rund 52 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 31 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Friedrichshain-Kreuzberg: 5.500 € bis 6.300 € pro m², im Mittel rund 11 % über dem Stadtmittel.
Charlottenburg-Wilmersdorf: 5.600 € bis 7.500 € pro m², im Mittel rund 23 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 34 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Pankow (inkl. Prenzlauer Berg): 4.700 € bis 5.100 € pro m², im Mittel rund 8 % unter dem Stadtmittel.
Neukölln: 4.800 € bis 5.200 € pro m², im Mittel rund 6 % unter dem Stadtmittel.
Lichtenberg: 4.000 € bis 4.900 € pro m², im Mittel rund 16 % unter dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Berlin
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Berlin 6 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung. LDP Group berät nicht steuerlich: die Steuerstruktur legt die Steuerkanzlei Helm & Partner (Steuerberater) vor dem Notartermin fest, LDP bereitet die Kaufzahlen vor und koordiniert.
Berlin ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerungsfortschreibung Stand 31.12.2025.
Kaufpreise (beurkundete Kaufpreise): GUTHMANN Estate Marktbericht H1 2026, auf Basis beurkundeter Kaufpreise des Gutachterausschusses Berlin.
Mieten (Angebotsmieten): GUTHMANN Estate 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: GUTHMANN Estate 2026.
Leerstand: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025, zitiert von Hypofriend, Juli 2026.
Häufige Fragen
Welche Sanierungspflichten gelten nach dem Kauf?
Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel und die 65-Prozent-Regel sind mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29.07.2026 das GEG abgelöst hat, entfallen. Welche Nachrüstpflichten für ein konkretes Gebäude bleiben, gehört vor dem Kauf geprüft; bei Eigentumswohnungen betrifft vieles das Gemeinschaftseigentum.
Kann ich die Sanierung von der Steuer absetzen?
Bei Vermietung ja: Erhaltungsaufwand sofort, Herstellungsaufwand über die AfA. Bei Eigennutzung greift stattdessen § 35c EStG mit 20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Berlin?
6 % Grunderwerbsteuer in Berlin plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu; bei Käufen über LDP fällt keine zusätzliche Maklerprovision an. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Berlin realistisch?
Brutto im Mittel 4,1 %, in renditeorientierten Lagen wie Lichtenberg, Pankow und Neukölln höher, in Spitzenlagen wie Mitte niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Berlin steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Berlin zu 372.400 € sind das 74.480 € Anzahlung plus 29.792 € Nebenkosten.