Kaufnebenkosten
Nebenkosten beim Immobilienkauf. Die Nebenkosten des Immobilienkaufs: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 2 %) sowie gegebenenfalls Maklerprovision (Käuferanteil typischerweise 2,98–3,57 %, bei Neubau vom Bauträger oft null). Von deutschen Banken nicht finanzierbar: sie kommen immer aus dem Eigenkapital.
Ausländische Käufer unterschätzen die Kaufnebenkosten regelmäßig. Bei einem Kauf für €400.000 in NRW (6,5 % Steuer) sind allein Steuer plus Notar rund €34.000 in bar fällig: noch vor jedem Euro Eigenkapital für den Kaufpreis selbst.
Bei vermieteten Objekten fließen Grunderwerbsteuer, Notar und Käufer-Maklerprovision in die AfA-Bemessungsgrundlage ein; laufende Nebenkosten (der mieterseitige Begriff trägt denselben Namen: nicht verwechseln) sind auf die Mieter umlegbar.
Kaufnebenkosten 2026 nach Bundesland (ohne Makler)
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Steuer + Notar/Grundbuch* | Bei €400.000 |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 5,5 % | €22.000 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | ca. 7,0 % | €28.000 |
| Niedersachsen | 5,0 % | ca. 7,0 % | €28.000 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | ca. 7,0 % | €28.000 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | ca. 7,0 % | €28.000 |
| Thüringen | 5,0 % | ca. 7,0 % | €28.000 |
| Bremen | 5,5 % | ca. 7,5 % | €30.000 |
| Hamburg | 5,5 % | ca. 7,5 % | €30.000 |
| Sachsen | 5,5 % | ca. 7,5 % | €30.000 |
| Berlin | 6,0 % | ca. 8,0 % | €32.000 |
| Hessen | 6,0 % | ca. 8,0 % | €32.000 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | ca. 8,0 % | €32.000 |
| Brandenburg | 6,5 % | ca. 8,5 % | €34.000 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | ca. 8,5 % | €34.000 |
| Saarland | 6,5 % | ca. 8,5 % | €34.000 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | ca. 8,5 % | €34.000 |
*Notar und Grundbuch mit den gesetzlichen ca. 2 % angesetzt (GNotKG). Maklerprovision variiert je Transaktion und ist nicht enthalten; bei Neubau- und Bauträgerprojekten zahlen Käufer häufig keine. Stand Juli 2026.
Beispielrechnung: Wohnung für €400.000 in Rheinland-Pfalz
Grunderwerbsteuer 5,0 % = €20.000, Notar und Grundbuch ca. 2 % = €8.000. Macht rund €28.000 Kaufnebenkosten ohne Makler, also etwa 7 % des Kaufpreises. Kommt eine Käuferprovision von 3,57 % hinzu, steigen die Nebenkosten um weitere €14.280 auf rund €42.000.
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Warum Banken die Nebenkosten nicht finanzieren
Deutsche Banken beleihen den Objektwert, nicht den Transaktionswert. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler schaffen keinen beleihbaren Gegenwert und müssen deshalb vollständig aus Eigenkapital kommen. Für die Planung heißt das: Eigenkapitalbedarf = Kaufnebenkosten plus der von der Bank geforderte Eigenanteil am Kaufpreis.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Ohne Makler 5,5 bis 8,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % plus ca. 2 % Notar und Grundbuch). Mit Käuferprovision können es 9 bis 12 % werden; bei Neubau vom Bauträger entfällt die Provision häufig.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz?
Rund 7 % ohne Makler: 5,0 % Grunderwerbsteuer plus ca. 2 % Notar und Grundbuch. Bei €400.000 Kaufpreis etwa €28.000.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in NRW?
Rund 8,5 % ohne Makler, der höchste Wert in Deutschland: 6,5 % Grunderwerbsteuer plus ca. 2 % Notar und Grundbuch. Bei €400.000 Kaufpreis etwa €34.000.
Kann man die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Praktisch nie. Deutsche Banken beleihen nur den Objektwert; die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden. Sogenannte 110-%-Finanzierungen sind Ausnahmefälle für sehr starke Profile mit deutschem Einkommen.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Objekten ja, aber zeitversetzt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten des Erwerbs und Maklerprovision erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken über die jährliche Abschreibung. Kosten der Finanzierung (z. B. Grundschuldbestellung) sind sofort als Werbungskosten abziehbar.