Grunderwerbsteuer
Steuer beim Immobilienkauf. Die einmalige Landessteuer auf jeden Immobilienkauf in Deutschland, fällig kurz nach der notariellen Beurkundung. Die Sätze legt jedes Bundesland selbst fest; sie reichen von 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.
Aktuelle Sätze (2026): Bayern 3,5 % · Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen 5,0 % · Bremen, Hamburg, Sachsen 5,5 % · Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % · Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein 6,5 %. Thüringen ist das einzige Bundesland, das seinen Satz je gesenkt hat (von 6,5 %, 2024); Bremen erhöhte im Juli 2025 auf 5,5 %.
Das Grundbuchamt trägt den Eigentumsübergang erst ein, wenn das Finanzamt die Zahlung bestätigt (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Tatsächlich bewegliches Inventar (z. B. eine Einbauküche) kann separat ausgewiesen werden und bleibt steuerfrei. Bei vermieteten Objekten fließt die Steuer in die AfA-Bemessungsgrundlage ein.
Grunderwerbsteuer 2026: alle 16 Bundesländer
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei €400.000 |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | €14.000 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | €20.000 |
| Niedersachsen | 5,0 % | €20.000 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | €20.000 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | €20.000 |
| Thüringen | 5,0 % | €20.000 |
| Bremen | 5,5 % | €22.000 |
| Hamburg | 5,5 % | €22.000 |
| Sachsen | 5,5 % | €22.000 |
| Berlin | 6,0 % | €24.000 |
| Hessen | 6,0 % | €24.000 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | €24.000 |
| Brandenburg | 6,5 % | €26.000 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | €26.000 |
| Saarland | 6,5 % | €26.000 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | €26.000 |
Sätze Stand Juli 2026, Rechtsgrundlage GrEStG. Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis.
Wann und wie wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Ablauf ist immer gleich: Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt. Das Finanzamt verschickt den Steuerbescheid in der Regel wenige Wochen später; zahlbar ist die Steuer innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids. Erst wenn die Zahlung eingegangen ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer einträgt.
Wichtig für die Liquiditätsplanung: Die Steuer wird aus Eigenkapital bezahlt, deutsche Banken finanzieren sie nicht mit. Zusammen mit Notar und Grundbuch (ca. 2 %) ergibt sie die unvermeidbaren Kaufnebenkosten von 5,5 bis 8,5 % je nach Bundesland. Die vollständige Rechnung finden Sie im Glossareintrag Kaufnebenkosten und in unserer Studie zu den Kaufnebenkosten aller 16 Bundesländer.
Legale Wege, die Steuer zu senken
Tatsächlich bewegliches Inventar wie Einbauküche, Möbel oder Sauna kann im Kaufvertrag mit realistischem Zeitwert separat ausgewiesen werden: auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Banken rechnen den Inventaranteil allerdings nicht zum Beleihungswert, und überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt.
Der größte Hebel ist die Standortwahl selbst: Zwischen Bayern (3,5 %) und den vier 6,5-%-Ländern liegen bei €400.000 Kaufpreis genau €12.000. Beim Kauf vom Bauträger gilt: Ist der Vertrag über Grundstück und Bauleistung ein einheitliches Vertragswerk, fällt die Steuer auf den Gesamtpreis an, nicht nur auf das Grundstück.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
6,5 %, der Spitzensatz in Deutschland. Bei einem Kauf für €400.000 sind das €26.000. Nordrhein-Westfalen teilt sich den Höchstsatz mit Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
3,5 %, der niedrigste Satz aller Bundesländer, unverändert seit 2011. Bei €400.000 Kaufpreis sind das €14.000: genau €12.000 weniger als in den 6,5-%-Ländern.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
5,0 % des Kaufpreises. Bei einem Kauf für €400.000 sind das €20.000. Baden-Württemberg liegt damit im Mittelfeld der Bundesländer.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein?
6,5 %, der Spitzensatz in Deutschland (gemeinsam mit NRW, Brandenburg und dem Saarland). Bei €400.000 Kaufpreis sind das €26.000.
Fällt beim Kauf einer Eigentumswohnung Grunderwerbsteuer an?
Ja, in gleicher Höhe wie beim Hauskauf. Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis der Wohnung. Separat ausgewiesenes Inventar (z. B. Einbauküche) bleibt steuerfrei.
Wie ist die Grunderwerbsteuer beim Mietkauf geregelt?
Die Steuer entsteht, sobald der notarielle Kaufvertrag über den späteren Eigentumsübergang geschlossen wird. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der vereinbarte Gesamtkaufpreis einschließlich angerechneter Mietzahlungen. Die genaue Behandlung hängt von der Vertragsgestaltung ab.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer: Käufer oder Verkäufer?
Gesetzlich haften beide als Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag wird die Zahlung praktisch immer dem Käufer zugewiesen, und das Finanzamt adressiert den Bescheid entsprechend.
Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Objekten nicht sofort, aber auch nicht verloren: sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA zusammen mit dem Gebäudewert abgeschrieben. Bei Eigennutzung ist sie nicht absetzbar.
Fällt beim Mietkauf Grunderwerbsteuer an?
Ja. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG entsteht sie mit dem Rechtsgeschäft, das den Übereignungsanspruch begründet, beim klassischen Mietkauf also schon bei der Beurkundung. Beim Optionskauf erst mit Ausübung der Option, § 14 Nr. 1 GrEStG.