Werbungskosten in Mönchengladbach: was Vermieter absetzen können
Sofort abziehbar oder über die AfA, und wo die 15-Prozent-Grenze liegt. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Werbungskosten bei Vermietung in Mönchengladbach: das Wichtigste
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind, § 9 EStG. Sofort und in voller Höhe abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen, Grundsteuer, der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, Verwaltungskosten, Versicherungen, Fahrten zum Objekt und Erhaltungsaufwand. Die AfA kommt als jährlicher Betrag hinzu.
Die wichtigste Grenze steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten und sind nicht mehr sofort abziehbar, sondern laufen über die AfA mit 2 bis 3 % jährlich.
Was das in Mönchengladbach bedeutet: bei einem Kaufpreis von 162.260 € für 70 m² und einem angenommenen Gebäudeanteil von 80 % liegt die Grenze bei rund 19.471 €. Wer in den ersten drei Jahren mehr saniert, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag, nicht nur für den übersteigenden Teil. Der Unterschied ist erheblich: derselbe Betrag wirkt entweder in einem Jahr oder verteilt über Jahrzehnte.
Nicht in die 15-Prozent-Prüfung fallen nur jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie die Wartung von Heizung oder Aufzug. Schönheitsreparaturen zählen dagegen mit (BFH vom 14.06.2016, BMF-Schreiben vom 26.01.2026). Erweiterungen wie ein Anbau sind umgekehrt ohnehin immer Herstellungsaufwand. Wer umfangreich sanieren will, verschiebt größere Maßnahmen deshalb häufig über die Dreijahresgrenze hinaus.
Der Markt in Mönchengladbach in Zahlen
Mönchengladbach (Nordrhein-Westfalen) hat 267.213 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.320 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.320 € bis 4.270 € pro m²), Neubau bei rund 4.500 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 9,14 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,7 % ergibt.
Preisentwicklung: +3,1 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 5.030 € Wertveränderung im Jahr.
Leerstand: rund 3,1 %, Quelle unten. Ein überdurchschnittlicher Leerstand bedeutet, dass Mikrolage und Objektzustand über den Vermietungserfolg entscheiden.
Wo in Mönchengladbach kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Neuwerk und Windberg, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Gladbach und Rheydt: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Gladbach (Innenstadt/Altstadt): 2.000 € bis 2.300 € pro m², im Mittel rund 7 % unter dem Stadtmittel.
Rheydt: 2.050 € bis 2.250 € pro m², im Mittel rund 7 % unter dem Stadtmittel.
Eicken: 2.150 € bis 2.350 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Windberg: 2.400 € bis 2.600 € pro m², im Mittel rund 8 % über dem Stadtmittel.
Odenkirchen: 2.150 € bis 2.350 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Neuwerk: 2.650 € bis 2.850 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel.
Steuern und Kaufnebenkosten in Mönchengladbach
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Mönchengladbach ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: IT.NRW, Kommunalprofil Mönchengladbach, Einwohner Stand 31.12.2024.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt.de Preisatlas, Juli 2026.
Mieten: immowelt.de Mietspiegel, Juli 2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt.de Preisentwicklung Tabellen, Juli 2026.
Leerstand: Stadt Mönchengladbach Wohnungsmarktbericht 2024, 01.01.2025.
Häufige Fragen
Was kann ich als Vermieter absetzen?
Schuldzinsen, Grundsteuer, den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, Verwaltung, Versicherungen, Fahrten zum Objekt und Erhaltungsaufwand, dazu die jährliche AfA auf das Gebäude.
Wo liegt die 15-Prozent-Grenze bei einer Wohnung in Mönchengladbach?
Bei rund 19.471 €, gerechnet auf 15 % eines angenommenen Gebäudeanteils von 80 % eines Kaufpreises von 162.260 €. Wer in den ersten drei Jahren mehr saniert, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag.
Zählen alle Reparaturen zur 15-Prozent-Grenze?
Nein. Nur jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie die Wartung von Heizung oder Aufzug bleiben außen vor; Schönheitsreparaturen zählen mit (BFH vom 14.06.2016, BMF-Schreiben vom 26.01.2026). Erweiterungen sind umgekehrt immer Herstellungsaufwand.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Mönchengladbach?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Mönchengladbach realistisch?
Brutto im Mittel 4,7 %, in renditeorientierten Lagen wie Gladbach und Rheydt höher, in Spitzenlagen wie Neuwerk niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Mönchengladbach steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Mönchengladbach zu 162.260 € sind das 32.452 € Anzahlung plus 13.792 € Nebenkosten.