Sonderabschreibung § 7b in Mannheim: 20 % zusätzlich, wenn die Grenze hält

Sonderabschreibung Neubau in Mannheim: das Wichtigste

§ 7b EStG erlaubt für neu geschaffenen Mietwohnraum eine Sonderabschreibung von 5 % jährlich über vier Jahre, also bis zu 20 %, zusätzlich zur linearen AfA von 3 %. In den ersten vier Jahren lassen sich damit rund 32 % der begünstigten Kosten abschreiben statt 12 %.

Die Bedingungen sind eng und werden streng geprüft. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Das Gebäude muss dem Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel entsprechen. Und es gelten zwei Kostengrenzen, die man nicht verwechseln darf: die Baukostenobergrenze von 5.200 € je m² Wohnfläche und die Bemessungsgrundlage, die bei 4.000 € je m² gedeckelt ist.

Die Baukostenobergrenze ist eine harte Kante, keine Staffelung: wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig und nicht nur anteilig. Wichtig dabei, und hier wird oft falsch gerechnet: die Grenze bezieht sich auf die Herstellungskosten des Gebäudes, nicht auf den Kaufpreis. Der Kaufpreis enthält zusätzlich Grundstück und Marge des Bauträgers. In Mannheim liegt der Neubaukaufpreis bei 6.150 € pro m². Ob der darin enthaltene Gebäudeanteil die Grenze von 5.200 € einhält, ist bei diesem Niveau die erste Frage an jeden Bauträgerprospekt und gehört vor der Beurkundung geklärt.

Greift die Regel, sind bei der gedeckelten Bemessungsgrundlage von 4.000 € je m² auf 70 m² höchstens 280.000 € begünstigt, woraus sich 5 % oder 14.000 € jährlich zusätzlich über vier Jahre ergeben, zusammen 56.000 €.

Der Markt in Mannheim in Zahlen

Mannheim (Baden-Württemberg) hat 328.647 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 3.930 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.320 € bis 6.780 € pro m²), Neubau bei rund 6.150 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 12,39 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,8 % ergibt.

Preisentwicklung: +1,1 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 3.026 € Wertveränderung im Jahr.

Leerstand: rund 1,1 %, Quelle unten. Das entspricht der üblichen Fluktuationsreserve eines funktionierenden Marktes.

Wo in Mannheim kaufen

Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Oststadt, Schwetzingerstadt und Lindenhof, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Käfertal: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.

Oststadt: 3.880 € bis 6.240 € pro m², im Mittel rund 29 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 61 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Schwetzingerstadt: 3.770 € bis 5.950 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 58 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Lindenhof: 3.380 € bis 6.330 € pro m², im Mittel rund 24 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 87 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Jungbusch: 3.130 € bis 5.680 € pro m², im Mittel rund 12 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 81 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Käfertal: 2.930 € bis 4.320 € pro m², im Mittel rund 8 % unter dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 47 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.

Neckarstadt-Ost/West: Preisband nicht belastbar erhoben.

Steuern und Kaufnebenkosten in Mannheim

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 7 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.

Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.

Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.

Mannheim ist derzeit nicht von der Mietpreisbremse erfasst: die baden-württembergische Verordnung, die seit dem 01.01.2026 gilt, hat die Stadt herausgenommen. Die Neuvermietungsmiete ist damit vorerst frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Der Entwurf für eine nahtlose Verlängerung über den 31.12.2026 hinaus, am 22.09.2026 in die Anhörung gegeben, nimmt Mannheim aber wieder auf. Kalkuliert wird deshalb besser schon jetzt mit der gedeckelten Miete.

Daten und Quellen

Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.

Einwohner: Stadt Mannheim, Kommunale Statistikstelle, Statistische Daten N° 1/2025, 2025.

Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt.de Preisatlas Mannheim, 01.07.2026.

Mieten (Angebotsmieten): immowelt.de Mietpreis-Atlas Mannheim, 01.07.2026.

Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.

Preistrend: immowelt.de Preisentwicklung Mannheim, 01.07.2026.

Leerstand: Stadt Mannheim Wohnungsmarkt-Monitoring 2024 mit Bezug auf CBRE-empirica-Leerstandsindex, 31.12.2023.