Sonderabschreibung § 7b in Duisburg: 20 % zusätzlich, wenn die Grenze hält
Voraussetzungen, Kostengrenzen und warum sie in Duisburg entscheidend sind. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Sonderabschreibung Neubau in Duisburg: das Wichtigste
§ 7b EStG erlaubt für neu geschaffenen Mietwohnraum eine Sonderabschreibung von 5 % jährlich über vier Jahre, also bis zu 20 %, zusätzlich zur linearen AfA von 3 %. In den ersten vier Jahren lassen sich damit rund 32 % der begünstigten Kosten abschreiben statt 12 %.
Die Bedingungen sind eng und werden streng geprüft. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Das Gebäude muss dem Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel entsprechen. Und es gelten zwei Kostengrenzen, die man nicht verwechseln darf: die Baukostenobergrenze von 5.200 € je m² Wohnfläche und die Bemessungsgrundlage, die bei 4.000 € je m² gedeckelt ist.
Die Baukostenobergrenze ist eine harte Kante, keine Staffelung: wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig und nicht nur anteilig. Wichtig dabei, und hier wird oft falsch gerechnet: die Grenze bezieht sich auf die Herstellungskosten des Gebäudes, nicht auf den Kaufpreis. Der Kaufpreis enthält zusätzlich Grundstück und Marge des Bauträgers. In Duisburg liegt der Neubaukaufpreis bei 3.890 € pro m². Ob der darin enthaltene Gebäudeanteil die Grenze von 5.200 € einhält, ist bei diesem Niveau die erste Frage an jeden Bauträgerprospekt und gehört vor der Beurkundung geklärt.
Greift die Regel, sind bei der gedeckelten Bemessungsgrundlage von 4.000 € je m² auf 70 m² höchstens 280.000 € begünstigt, woraus sich 5 % oder 14.000 € jährlich zusätzlich über vier Jahre ergeben, zusammen 56.000 €.
Der Markt in Duisburg in Zahlen
Duisburg (Nordrhein-Westfalen) hat 502.300 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.080 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 1.150 € bis 3.050 € pro m²), Neubau bei rund 3.890 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 7,50 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4,3 % ergibt.
Preisentwicklung: +7,7 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 11.190 € Wertveränderung im Jahr.
Wo in Duisburg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Huckingen und Buchholz, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Marxloh und Rheinhausen: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Huckingen: 2.300 € bis 3.300 € pro m², im Mittel rund 35 % über dem Stadtmittel. Die Spanne innerhalb des Viertels beträgt 43 %, Lage und Zustand entscheiden hier also mehr als der Stadtteilname.
Buchholz: 2.100 € bis 2.700 € pro m², im Mittel rund 16 % über dem Stadtmittel.
Duissern: 1.900 € bis 2.300 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel.
Rheinhausen: 1.500 € bis 1.900 € pro m², im Mittel rund 18 % unter dem Stadtmittel.
Ruhrort: 1.800 € bis 2.200 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Marxloh: 1.100 € bis 1.300 € pro m², im Mittel rund 42 % unter dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Duisburg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Duisburg ist nicht von der Mietpreisbremse erfasst, geprüft gegen die Landesverordnung 2026: die Neuvermietungsmiete ist frei, im Bestand gilt die reguläre Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Für Strategien, die auf das Heben günstiger Bestandsmieten setzen, ist das ein handfester Unterschied.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: IT.NRW Bevölkerungsfortschreibung, 31.12.2024.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, Wohnungen, 01.07.2026.
Mieten (Angebotsmieten): immowelt Preisatlas, Wohnung Angebotsmieten 7,50 EUR/m2, Spanne 4,97–11,67, 01.07.2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisentwicklung.
Leerstand: keine aktuelle Primärquelle verfügbar.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Sonderabschreibung nach § 7b?
5 % jährlich über vier Jahre, also bis zu 20 %, zusätzlich zur linearen AfA von 3 %. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je m² Wohnfläche gedeckelt.
Welche Kostengrenze gilt bei § 7b?
Die Baukostenobergrenze liegt bei 5.200 € je m² Wohnfläche und bezieht sich auf die Herstellungskosten des Gebäudes, nicht auf den Kaufpreis. Wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig.
Bis wann gilt die Förderung?
Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 liegen. Zusätzlich ist der Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel erforderlich.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Duisburg?
6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 8,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Duisburg realistisch?
Brutto im Mittel 4,3 %, in renditeorientierten Lagen wie Marxloh und Rheinhausen höher, in Spitzenlagen wie Huckingen niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Duisburg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Duisburg zu 145.320 € sind das 29.064 € Anzahlung plus 12.352 € Nebenkosten.