Mehrfamilienhaus in Dresden: Faktor und Kapitalbedarf
Was ein Zinshaus in Dresden kostet und wie der Kaufpreisfaktor zu lesen ist. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
Kostenloses Erstgespräch vereinbarenBeispielrechnung mit 4,3 % angenommenem Sollzins (10 Jahre fest, aus unserer alle zwei Wochen aktualisierten Zinstabelle) und 2 % anfänglicher Tilgung. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom Objekt, Ihrer Bonität und der Bank ab. Keine Finanzberatung.
Diese Berechnung per E-Mail erhalten
Mehrfamilienhaus in Dresden: das Wichtigste
Bei Mehrfamilienhäusern wird nicht in Rendite gerechnet, sondern im Faktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttorendite. Bei 4 % in Dresden entspricht das einem Faktor von rund 25,0, also gut 25 Jahresmieten für den Kaufpreis.
Ein Haus mit acht Wohnungen zu je 70 m² sind 560 m². Bei 2.970 € pro m² liegt der Kaufpreis bei rund 1.663.760 €, die Kaufnebenkosten bei 7,5 % entsprechend bei 124.782 €. Bei 80 % Beleihung wären 457.534 € aus Eigenkapital aufzubringen. Gerechnet ist das zum Durchschnittspreis von Eigentumswohnungen; ganze Häuser handeln meist darunter, die Zahlen sind deshalb eine Obergrenze.
Der Unterschied zur Eigentumswohnung ist nicht nur die Größe. Es gibt keine WEG, also keine Miteigentümer, die eine Sanierung blockieren, aber auch keine, die mitzahlen. Dach, Fassade und Heizung liegen vollständig beim Eigentümer, und genau dort entscheidet sich, ob der Faktor am Ende gehalten hat.
Der Markt in Dresden in Zahlen
Dresden (Sachsen) hat 571.510 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 2.970 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 2.490 € bis 4.070 € pro m²), Neubau bei rund 6.460 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 10,41 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 4 % ergibt.
Preisentwicklung: +4 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 8.319 € Wertveränderung im Jahr.
Gesamtleerstand: rund 6,7 %, Quelle unten. Das ist der Gesamtleerstand einschließlich nicht marktaktiver Wohnungen; der marktaktive Leerstand liegt niedriger, deshalb ist die Zahl mit den marktaktiven Quoten anderer Städte nicht vergleichbar.
Wo in Dresden kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Loschwitz / Weißer Hirsch, Blasewitz und Äußere Neustadt, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Gorbitz und Pieschen: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Äußere Neustadt (Antonstadt): 3.000 € bis 3.500 € pro m², im Mittel rund 9 % über dem Stadtmittel.
Striesen: 3.100 € bis 3.250 € pro m², im Mittel rund 7 % über dem Stadtmittel.
Blasewitz: 3.200 € bis 3.600 € pro m², im Mittel rund 14 % über dem Stadtmittel.
Pieschen: 2.750 € bis 2.850 € pro m², im Mittel rund 6 % unter dem Stadtmittel.
Gorbitz: 2.450 € bis 2.650 € pro m², im Mittel rund 14 % unter dem Stadtmittel.
Loschwitz / Weißer Hirsch: 3.400 € bis 3.650 € pro m², im Mittel rund 19 % über dem Stadtmittel.
Die Preisbänder der Stadtteile stammen aus eigenen Quellen und Stichtagen und können deshalb außerhalb der oben genannten stadtweiten Spanne liegen.
Steuern und Kaufnebenkosten in Dresden
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Sachsen 5,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 7,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Dresden ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Landeshauptstadt Dresden, Hauptwohnsitze Stand 31.12.2025, Pressemitteilung Jan. 2026.
Kaufpreise (Angebotspreise): immoverkauf24, Q2 2026, Stadtmittel 2.970,89 EUR/m2.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Dresden, Mittel 10,41 EUR/m2 Stand April 2026.
Rendite: ImmoScout24-Auswertung, Bruttomietrendite Bestandswohnungen Dresden.
Preistrend: Gutachterausschuss Dresden 2025.
Leerstand: Kommunale Statistikstelle Landeshauptstadt Dresden, 25.07.2025.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor in Dresden?
Der Stadtdurchschnitt entspricht bei 4 % Bruttorendite einem Faktor von etwa 25,0. Niedriger heißt günstiger im Verhältnis zur Miete, sagt aber nichts über Zustand und Sanierungsstau.
Wie viel Eigenkapital braucht ein Mehrfamilienhaus in Dresden?
Bei acht Wohnungen à 70 m² und 2.970 € pro m² sind das rund 457.534 €: 20 % Anzahlung plus die vollen Kaufnebenkosten, gerechnet zum Wohnungsdurchschnitt und damit als Obergrenze.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Dresden?
5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 7,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Dresden realistisch?
Brutto im Mittel 4 %, in renditeorientierten Lagen wie Gorbitz und Pieschen höher, in Spitzenlagen wie Loschwitz / Weißer Hirsch niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Dresden steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Dresden zu 207.970 € sind das 41.594 € Anzahlung plus 15.598 € Nebenkosten.