Vermieten oder selbst einziehen in Augsburg?
Was die Vermietung in Augsburg steuerlich anders macht als die Eigennutzung. Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. LDP Group kauft derzeit in Berlin, München, Nürnberg, Erlangen, Fürth, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Karlsruhe, Frankfurt und Hamburg.
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Vermieten statt selbst nutzen in Augsburg: das Wichtigste
Dieselbe Wohnung, zwei völlig verschiedene Steuerbilder. Bei Vermietung mindern AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten das zu versteuernde Einkommen, und nach zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Bei Eigennutzung entfallen die Abzüge: keine AfA, kein Zinsabzug, keine Werbungskosten; steuerfrei verkaufen lässt sich dann schon früher, wie unten beschrieben.
In Zahlen für Augsburg: eine 70-m²-Wohnung zu 310.450 € bringt bei 15,12 € pro m² eine Jahreskaltmiete von 12.701 €, also 3,9 % brutto. Dem steht bei Eigennutzung die ersparte Miete gegenüber, die aber steuerfrei und damit auch nicht absetzbar ist. Der Vergleich ist deshalb keiner zwischen zwei Renditen, sondern zwischen einer steuerpflichtigen Einnahme mit Abzügen und einer steuerfreien Ersparnis ohne.
Die Eigennutzung hat ihre eigene Frist: steuerfrei verkaufen kann, wer die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat. Das sind faktisch gut zwei Kalenderjahre statt zehn.
Der Markt in Augsburg in Zahlen
Augsburg (Bayern) hat 303.677 Einwohner. Bestandswohnungen liegen im Mittel bei 4.440 € pro m² (stadtweite Spanne etwa 3.880 € bis 5.090 € pro m²), Neubau bei rund 6.570 € pro m². Die durchschnittliche Angebotskaltmiete beträgt etwa 15,12 € pro m², woraus sich eine Bruttomietrendite von rund 3,9 % ergibt.
Preisentwicklung: +5 % gegenüber dem Vorjahr. Auf die 70-m²-Referenzwohnung gerechnet sind das rund 15.523 € Wertveränderung im Jahr.
Wo in Augsburg kaufen
Die Nachfrage der Kapitalanleger konzentriert sich auf Innenstadt, wo die Preise deutlich über dem Stadtmittel liegen. Wer auf Rendite statt auf Lage optimiert, schaut auf Oberhausen: dort liegen die Einstiegspreise deutlich unter dem Stadtmittel und die Bruttorenditen meist höher, bei spürbar mehr Verwaltungsaufwand.
Innenstadt: 4.990 € bis 5.070 € pro m², im Mittel rund 13 % über dem Stadtmittel.
Göggingen: 4.540 € bis 4.630 € pro m², im Mittel leicht über dem Stadtmittel.
Pfersee: 4.220 € bis 4.480 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Haunstetten: 4.270 € bis 4.390 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Hochzoll: 4.180 € bis 4.580 € pro m², im Mittel leicht unter dem Stadtmittel.
Oberhausen: 3.990 € bis 4.240 € pro m², im Mittel rund 7 % unter dem Stadtmittel.
Steuern und Kaufnebenkosten in Augsburg
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %. Dazu kommen rund 2 % für Notar und Grundbuch nach GNotKG, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil finanzieren deutsche Banken die Erwerbsnebenkosten nicht mit.
Im Privatvermögen ist der Verkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, § 23 EStG. Davor unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz, und bereits in Anspruch genommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Die AfA selbst mindert laufend die Mieteinkünfte: 2 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022 (2,5 % vor 1925), 3 % ab Fertigstellung 2023; für begünstigte Neubauprojekte mit Baubeginn vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 kann statt der linearen AfA die degressive AfA von 5 % gewählt werden.
Allgemeine Information, keine Steuerberatung; LDP Group berät nicht steuerlich.
Augsburg ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen: bei Neuvermietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig, im laufenden Mietverhältnis gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Kalkuliert wird mit der erzielbaren regulierten Miete, nicht mit der Angebotsmiete.
Daten und Quellen
Zahlen aus den unten genannten Quellen (überwiegend Angebotspreise der Portale), geprüft im Juli 2026; wo die Quelle einen Stand nennt, steht er dabei. Angebotspreise liegen üblicherweise 5 bis 15 % über den beurkundeten Kaufpreisen: wo beides vorliegt, ist die Grundlage jeweils benannt. Die Quellen sind im Original benannt, so wie ihre Herausgeber sie führen.
Einwohner: Stadt Augsburg, Amt für Statistik und Stadtforschung, 31.12.2025.
Kaufpreise (Angebotspreise): immowelt Preisatlas, 7/2026.
Mieten (Angebotsmieten): wohnungsboerse.net Mietspiegel Augsburg, 4/2026.
Rendite: eigene Berechnung aus Kaufpreis und Miete.
Preistrend: immowelt Preisatlas Augsburg, 7/2026.
Leerstand: keine aktuelle Primärquelle verfügbar.
Häufige Fragen
Lohnt sich Vermieten in Augsburg mehr als Eigennutzung?
Steuerlich sind es zwei verschiedene Modelle. Vermietung bringt 3,9 % Bruttorendite plus AfA und Zinsabzug, aber steuerpflichtige Einkünfte. Eigennutzung bringt eine steuerfreie Mietersparnis ohne jeden Abzug. Was besser ist, hängt am persönlichen Steuersatz und an der Haltedauer.
Kann ich eine selbst genutzte Wohnung später vermieten?
Ja. Ab dem Zeitpunkt der Vermietung greifen AfA und Werbungskosten. Für die Zehnjahresfrist zählt aber der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt, nicht der Nutzungswechsel.
Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten in Augsburg?
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern plus rund 2 % Notar und Grundbuch, zusammen rund 5,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie über einen Makler, kommt dessen Provision hinzu. Bei einem üblichen Profil kommen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Mietrendite ist in Augsburg realistisch?
Brutto im Mittel 3,9 %, in renditeorientierten Lagen wie Oberhausen höher, in Spitzenlagen wie Innenstadt niedriger. Netto bleibt nach nicht umlagefähigen Kosten deutlich weniger.
Wann kann ich in Augsburg steuerfrei verkaufen?
Im Privatvermögen nach zehn Jahren Haltedauer, § 23 EStG. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und die genutzte AfA erhöht ihn zusätzlich, weil sie die Anschaffungskosten mindert.
Wie viel Eigenkapital verlangt die Bank?
Bei Steuerinländern üblicherweise 10 bis 20 % des Kaufpreises (80 bis 90 % Beleihung als Standard, mit starkem Einkommensprofil bis 100 %), zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, die bei einem üblichen Profil separat aus Eigenkapital kommen. Bei einer 70-m²-Wohnung in Augsburg zu 310.450 € sind das 62.090 € Anzahlung plus 17.075 € Nebenkosten.