Mietkauf
Erst mieten, dann kaufen. Erst mieten, dann kaufen: Ein Teil der Miete wird auf einen späteren Kaufpreis angerechnet. Die Praxis unterscheidet den klassischen Mietkauf mit Kaufverpflichtung und den Optionskauf, der nur ein Ankaufsrecht einräumt.
Beide Varianten brauchen den Notar. § 311b Abs. 1 BGB verlangt die notarielle Beurkundung für jeden Vertrag, durch den sich eine Seite verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben: ein ohne diese Form geschlossener Vertrag wird erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch gültig. Die monatliche Zahlung teilt sich: ein Teil ist Miete, die beim Verkäufer bleibt, der andere wird auf den Kaufpreis angerechnet. Nur der angerechnete Teil verringert die Restschuld. Dr. Klein nennt Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren, beim Optionskauf bis zu 30, bei Mieten von bis zu 50 % über dem örtlichen Marktniveau.
Die Grunderwerbsteuer wartet nicht auf die Übergabe. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist der Steuertatbestand das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, nicht die Eintragung im Grundbuch. Ein klassischer Mietkauf mit bindender Kaufverpflichtung löst die Steuer damit bereits bei der Beurkundung aus, Jahre bevor der Bewohner Eigentümer ist. Beim Optionskauf entsteht die Steuer nach § 14 Nr. 1 GrEStG mit Eintritt der Bedingung, also mit Ausübung der Option. § 1 Abs. 2 GrEStG erfasst darüber hinaus Gestaltungen, die eine Verwertung auf eigene Rechnung ermöglichen, ohne dass überhaupt ein Übereignungsanspruch entsteht.
Bis zu Auflassung und Grundbucheintrag ist der Bewohner nicht Eigentümer. Die Immobilie bleibt im Vermögen des Verkäufers und damit dem Zugriff seiner Gläubiger und einer möglichen Insolvenz ausgesetzt: genau dafür existiert die Auflassungsvormerkung. Bleibt der Bewohner die Zahlung schuldig, sehen diese Verträge üblicherweise vor, dass bereits gezahlte Beträge verfallen.
Häufige Fragen
Was ist ein Mietkauf?
Eine Immobilie wird zunächst gemietet, ein Teil der Miete wird auf einen späteren Kaufpreis angerechnet. Beim klassischen Mietkauf ist der Kauf verpflichtend, beim Optionskauf besteht nur ein Ankaufsrecht, über das bis zu einem Stichtag entschieden wird.
Muss ein Mietkaufvertrag notariell beurkundet werden?
Ja. § 311b Abs. 1 BGB verlangt notarielle Beurkundung für jeden Vertrag, durch den sich eine Seite zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundeigentum verpflichtet. Ohne diese Form wird der Vertrag erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch gültig.
Wann wird beim Mietkauf die Grunderwerbsteuer fällig?
Bei bindender Kaufverpflichtung bereits mit der Beurkundung, denn nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG knüpft die Steuer an das Rechtsgeschäft an, das den Übereignungsanspruch begründet, nicht an den Grundbucheintrag. Beim Optionskauf entsteht sie nach § 14 Nr. 1 GrEStG erst mit Ausübung der Option.
Wird die gesamte Miete auf den Kaufpreis angerechnet?
Nein. Die Zahlung teilt sich in einen Mietanteil, der beim Verkäufer bleibt, und einen Kaufpreisanteil. Nur der Kaufpreisanteil verringert die Restschuld. Dr. Klein weist zudem darauf hin, dass die Gesamtmiete bis zu 50 % über dem örtlichen Marktniveau liegen kann.
Wem gehört die Immobilie während der Mietkaufphase?
Dem Verkäufer. Eigentum geht erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch über. Bis dahin bleibt die Immobilie dem Zugriff der Gläubiger des Verkäufers ausgesetzt: die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers im Grundbuch ab.
Was passiert, wenn der Käufer nicht mehr zahlen kann?
Mietkaufverträge sehen üblicherweise vor, dass bereits gezahlte Beträge verfallen, und der Verkäufer kann darüber hinaus Schadensersatz geltend machen. Da noch kein Eigentum übergegangen ist, bleibt die Immobilie beim Verkäufer.
Für wen kommt ein Mietkauf überhaupt in Frage?
Dr. Klein nennt Selbstständige, Verkäufe innerhalb der Familie und Haushalte ohne Eigenkapital. Die Bank wird durch den Verkäufer ersetzt, was die Bonitätsprüfung umgeht, aber das Insolvenzrisiko des Verkäufers auf den Käufer verlagert.