Sonderumlage
Die einmalige Zusatzzahlung der Eigentümer. Eine einmalige Zahlung, die die WEG per Beschluss von allen Eigentümern einfordert, wenn größere Maßnahmen oder Defizite die Instandhaltungsrücklage übersteigen: von einigen Hundert Euro bis zu fünfstelligen Beträgen pro Einheit.
Ihr Anteil folgt Ihrem Miteigentumsanteil. Ein wirksam gefasster Beschluss bindet Sie: auch wenn Sie dagegen gestimmt oder erst kurz zuvor gekauft haben (prüfen Sie in der Due Diligence anstehende Beschlüsse!).
Defensiv-Checkliste: Rücklagenstand pro m², Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, beauftragte Gutachten (Dach, Fassade, Heizungsalter) und der Instandhaltungsplan der Verwaltung. Eine billige Wohnung über einem müden Gebäude ist selten billig.
Typische Auslöser und Größenordnungen
Klassische Auslöser sind Dacherneuerung, Fassadensanierung, Heizungstausch (verschärft durch die GEG-Anforderungen), Aufzugsanierung oder ein Liquiditätsloch nach Zahlungsausfall einzelner Eigentümer. Die Spanne reicht von einigen Hundert Euro bis zu fünfstelligen Beträgen pro Einheit; verteilt wird nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.
Beschluss, Fälligkeit, Anfechtung
Die Sonderumlage wird von der Eigentümerversammlung beschlossen, in der Regel mit einfacher Mehrheit; Höhe und Fälligkeit legt der Beschluss fest. Wer den Beschluss für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben (§ 45 WEG). Danach ist der Beschluss bestandskräftig und bindet jeden Eigentümer, auch Gegenstimmen.
Sonderumlage beim Wohnungskauf: worauf Käufer achten
Maßgeblich ist im Grundsatz, wer bei Fälligkeit der Umlage Eigentümer ist. Beschlossene, aber noch nicht fällige Sonderumlagen können so den Käufer treffen. Deshalb gehört in jede Due Diligence: Protokolle der letzten Versammlungen auf angekündigte Maßnahmen prüfen und im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, wer beschlossene und künftige Umlagen trägt.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Sonderumlage: Käufer oder Verkäufer?
Im Grundsatz der, der bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Bereits beschlossene, später fällige Umlagen können also den Käufer treffen: deshalb offene und absehbare Umlagen immer ausdrücklich im Kaufvertrag regeln.
Wie hoch darf eine Sonderumlage sein?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht; die Umlage muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und dem tatsächlichen Finanzbedarf folgen. Bei großen Sanierungen sind fünfstellige Beträge pro Einheit möglich.
Kann ich mich gegen eine Sonderumlage wehren?
Nur durch Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach dem Beschluss (§ 45 WEG). Ohne erfolgreiche Anfechtung ist der Beschluss bestandskräftig und muss bezahlt werden, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben.
Ist eine Sonderumlage steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Wohnungen ja: Dient sie Erhaltungsmaßnahmen, ist sie im Jahr der Verausgabung als Werbungskosten abziehbar; finanziert sie Herstellungs- oder Verbesserungsmaßnahmen, wirkt sie über die AfA. Bei Eigennutzung ist sie nicht absetzbar.